皆さんこんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田です。
未曾有の株価大暴落から、
日本経済も少しづつ回復の兆しが見えてきたようです。
今年の初頭では、銀行の不動産向け融資の引き締めから、買いたくても買えないという不動産投資家の方が、多かったのですが、
最近では、あちこちで購入に動き始めている方が増えています。
資産をお持ちの方は、運用したい気持ちがウズウズしていますから、
不動産価格の底値圏を見極めると、一気に動き出します。
人間は将来の安心のために、金銭欲が止まる事はありませんから。
頭金を30%程度は用意できるという方が、1億円前後の1棟売りを
購入したという話を、最近ポツポツ聞きます。
全国の不動産会社の社長さんと打ち合わせをしていても、
「これから物件の契約なんだ」という台詞が多くなりました。
日経平均株価の底値7000円は、2月に過ぎ去りました。
底値とは、予測できるものではありません。
過ぎ去って初めて分かるものです。誰もが上昇していると感じ始める時は、時既に遅しでしょう。
不動産価格の底値は過ぎ去っているのかどうか？
正確にはまだ分かりません。
しかしながら、投資はボラティリティの大きい時期に行う事が、
最大の収益チャンスです。
情報を集め、分析し、個人資産と将来の人生設計を
真剣に考える とすれば、それは、
今をおいて他にはないでしょう。
あなたの人生は、あなた以外に切り開ける人はいないのですから。
現代社会は、物事を深く考えない人を、とことん貧乏にしていく社会です。今後、消費税率が15%前後を目指すとすれば、格差社会はますます広がります。
今、自分は何をするべきか？
皆様の幸運を祈っております。
よろしければ、こちらの記事も参考にしてください。
コチラをクリック
ではまた。
2009年06月15日
2009年06月06日
第57回「外国人・高齢者・ペット共生！新・満室経営法」
皆さん、こんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
毎月、ご購読頂きまして心より感謝いたします。
私は、毎月たくさんの大家さん、管理会社の社長さん、
店舗の店長さんにお会いします。
皆さんが、最近言われるのは、
●人気のエリアだったのに、空室が埋まりにくくなった（管理会社）
●お客様より、家賃と仲介手数料の減額交渉を言われる回数が増えた（店長）
●広告費や促進費を増やしてほしいと、不動産会社より言われている（大家さん）
●敷金ゼロ円・礼金ゼロ円物件もしくは、初期費用の安い物件の需要が増えている（店長）
●単身者用物件の空室率が高くなってきている（管理会社）
昨年、「少子高齢化が進むとは言っても、世帯数はそれ程減らないから、当面は心配無い」と言われた不動産会社の社長さんがいました。
それから1年も経っていませんが、現実はどうでしょうか？
上記のコメントのように、空室率はかなりのペースで高くなっています。
明らかに、経済不況で入居者の移動が減っているのです。
逆に、実家から通うなど、退去者が増えています。
結果、空室率が高くなる。
あらゆる事を見直さなければならない時代に突入したと思います。
今まで通りで、何とかなる時代では無くなりました。
では、賃貸経営を行なう大家さんにとって、どんな対処法があるのでしょうか？
6月号のグローバルオーナーズの特集は、
外国人・高齢者・ペット共生！
ターゲット別だから実現できる
新・満室経営法
解説は、浦田先生、加藤先生、内海先生、
3人のスーパー大家さんです。
是非、参考にしてみてください。
外国人の入居者を迎えて上手く運営する
秘訣とは？解説/浦田健
外国人は今後、需要が増えてくるのが確実な入居者です。とはいえ、生活習慣の違いや言葉の問題があり、これまでは積極的に迎え入れている大家さんが少なかったように思います。しかし、ポイントさえ抑えれば、優良な入居者になってくれる可能性は極めて高いのです。
まず、入居をさせるにあたってチェックすべき点は「外国人登録証」です。これは住民票みたいなものですが、もしも相手が所持してなければ、「役所で登録してきてください」と頼みましょう。いわゆる身分証明となり、家賃の滞納保証などに加入できるようになりますから。
外国人の場合、どうしても連帯保証人は、友達や勤務先の雇い主、さらに通っている学校などになってしまいます。当然ながら、本人とは他人ですから、いざという時の保証への不安は払拭しきれません。だからこそ、滞納保証が不可欠なのです。
いかがでしたでしょうか？
この続きを読んで見たいと思われた方は、是非、本誌をご購入ください。
よろしくお願いいたします。
ではまた。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
毎月、ご購読頂きまして心より感謝いたします。
私は、毎月たくさんの大家さん、管理会社の社長さん、
店舗の店長さんにお会いします。
皆さんが、最近言われるのは、
●人気のエリアだったのに、空室が埋まりにくくなった（管理会社）
●お客様より、家賃と仲介手数料の減額交渉を言われる回数が増えた（店長）
●広告費や促進費を増やしてほしいと、不動産会社より言われている（大家さん）
●敷金ゼロ円・礼金ゼロ円物件もしくは、初期費用の安い物件の需要が増えている（店長）
●単身者用物件の空室率が高くなってきている（管理会社）
昨年、「少子高齢化が進むとは言っても、世帯数はそれ程減らないから、当面は心配無い」と言われた不動産会社の社長さんがいました。
それから1年も経っていませんが、現実はどうでしょうか？
上記のコメントのように、空室率はかなりのペースで高くなっています。
明らかに、経済不況で入居者の移動が減っているのです。
逆に、実家から通うなど、退去者が増えています。
結果、空室率が高くなる。
あらゆる事を見直さなければならない時代に突入したと思います。
今まで通りで、何とかなる時代では無くなりました。
では、賃貸経営を行なう大家さんにとって、どんな対処法があるのでしょうか？
6月号のグローバルオーナーズの特集は、
外国人・高齢者・ペット共生！
ターゲット別だから実現できる
新・満室経営法
解説は、浦田先生、加藤先生、内海先生、
3人のスーパー大家さんです。
是非、参考にしてみてください。
外国人の入居者を迎えて上手く運営する
秘訣とは？解説/浦田健
外国人は今後、需要が増えてくるのが確実な入居者です。とはいえ、生活習慣の違いや言葉の問題があり、これまでは積極的に迎え入れている大家さんが少なかったように思います。しかし、ポイントさえ抑えれば、優良な入居者になってくれる可能性は極めて高いのです。
まず、入居をさせるにあたってチェックすべき点は「外国人登録証」です。これは住民票みたいなものですが、もしも相手が所持してなければ、「役所で登録してきてください」と頼みましょう。いわゆる身分証明となり、家賃の滞納保証などに加入できるようになりますから。
外国人の場合、どうしても連帯保証人は、友達や勤務先の雇い主、さらに通っている学校などになってしまいます。当然ながら、本人とは他人ですから、いざという時の保証への不安は払拭しきれません。だからこそ、滞納保証が不可欠なのです。
いかがでしたでしょうか？
この続きを読んで見たいと思われた方は、是非、本誌をご購入ください。
よろしくお願いいたします。
ではまた。
2009年05月20日
第56回「築古物件を蘇らせる格安再生術」
皆さん、こんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
厳しい経済環境下で、賃貸経営は上手くいってらっしゃいますか？
空室は増えていませんか？
家賃は下がっていませんか？
家賃滞納は増えていませんか？
修繕が遅れていませんか？
原状回復で敷金返還のトラブルは起こっていませんか？
賃貸経営は会社経営と同じで、ちょっと気を抜くと、
すぐさま問題が山積みとなってしまいます。
小さな問題を、そのままにして置く人間と、
毎日こまめに対応していく人間では、
10年後、大きな格差がついてしまいます。
運動と同じです。
毎日毎週、少しずつでも運動をする人と、
ほとんど運動をしない人では、
10年後の体型が、どれほど違ってしまうものか・・・。
そうならないために、今すぐできることから、始めてみましょう。
今回は、少ない資金で効果倍増のテクニックをご紹介いたします。
資金を抑えた掃除や修繕で不況に打ち勝つ！
築古物件を蘇らせる格安再生術
解説は、鈴木ゆり子オーナー、松田淳オーナー、
加藤ひろゆきオーナーにお願いいたしました。
ポイントを抑えれば効果も倍増！入居を決める物件の磨き方！
解説/鈴木ゆり子オーナー
まず基本的に、目に付く汚れというのは業者さんに任せても、
自分で実践しても大抵の人は可能な限りキレイにするものです。
実際に業者さんにクリーニングを依頼すれば、
壁や床の美しさに大きな差は生まれにくいと言えます。
では、美しく見える部屋とそうでない部屋の差は何でしょうか？
ポイントは大家さんが最後に｢アラ探しをしているか｣にあります。
実は美しく見せる掃除の裏ワザは、
この言葉に集約されているのです。
具体的には、普段は見ない視点から部屋を見渡す、
という事になります。実践する方法はいたって簡単です。
該当する部屋の床に大家さんが寝てみればいいのです。
そうすると、下から部屋を見上げる形になって、
いつもは気付かない汚れ箇所が良く分かるんですね。
例えば「床のまわり縁」や「ドアノブの下部分」、
更に「掛け時計の下部」などです。
こういった部分をキレイにするだけで、不思議と部屋全体が美しく見えるようになります。理由はよく分からないけれど、「何となく薄汚れているなあ」というケースの原因は大抵これです。
現実問題として、業者さんは仕事ですから、ここまで細かい部分はクリーニングしてくれません。何故なら、採算が合わないからです。
だからこそ、大家さん自身が部屋をチェックして、
磨く必要があるわけです。
特に
①蛍光灯などの電気機器のヒモ＆プラスチック部分
②窓のサッシに埋め込まれているゴム部分
③コンセント＆スイッチプレートの可動部分
この3点は、必ずと言っていいほど、汚れています。
最低限これらを磨くだけでも、内見者の印象は大きく変わるに
違いありません。
しかも、磨くのは非常に簡単です。使い古しの歯ブラシに、
食器用のハイターを付けて２～３回コスするだけで、
見違えるようにキレイになります。
ポイントは、一度やったら、しばらく時間を置いてから
再び行う事です。これで大抵に汚れは落とせますね。
築年数が２～３年と新しく、一見汚れていないような状態でも、
磨くことで驚くほど美しくなりますから、
ぜひ実践してみてください。
いかがでしたでしょうか？
この続気きを読んでみたいという方は、是非、本誌をご購入ください。
よろしくお願いいたします。
ではまた。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
厳しい経済環境下で、賃貸経営は上手くいってらっしゃいますか？
空室は増えていませんか？
家賃は下がっていませんか？
家賃滞納は増えていませんか？
修繕が遅れていませんか？
原状回復で敷金返還のトラブルは起こっていませんか？
賃貸経営は会社経営と同じで、ちょっと気を抜くと、
すぐさま問題が山積みとなってしまいます。
小さな問題を、そのままにして置く人間と、
毎日こまめに対応していく人間では、
10年後、大きな格差がついてしまいます。
運動と同じです。
毎日毎週、少しずつでも運動をする人と、
ほとんど運動をしない人では、
10年後の体型が、どれほど違ってしまうものか・・・。
そうならないために、今すぐできることから、始めてみましょう。
今回は、少ない資金で効果倍増のテクニックをご紹介いたします。
資金を抑えた掃除や修繕で不況に打ち勝つ！
築古物件を蘇らせる格安再生術
解説は、鈴木ゆり子オーナー、松田淳オーナー、
加藤ひろゆきオーナーにお願いいたしました。
ポイントを抑えれば効果も倍増！入居を決める物件の磨き方！
解説/鈴木ゆり子オーナー
まず基本的に、目に付く汚れというのは業者さんに任せても、
自分で実践しても大抵の人は可能な限りキレイにするものです。
実際に業者さんにクリーニングを依頼すれば、
壁や床の美しさに大きな差は生まれにくいと言えます。
では、美しく見える部屋とそうでない部屋の差は何でしょうか？
ポイントは大家さんが最後に｢アラ探しをしているか｣にあります。
実は美しく見せる掃除の裏ワザは、
この言葉に集約されているのです。
具体的には、普段は見ない視点から部屋を見渡す、
という事になります。実践する方法はいたって簡単です。
該当する部屋の床に大家さんが寝てみればいいのです。
そうすると、下から部屋を見上げる形になって、
いつもは気付かない汚れ箇所が良く分かるんですね。
例えば「床のまわり縁」や「ドアノブの下部分」、
更に「掛け時計の下部」などです。
こういった部分をキレイにするだけで、不思議と部屋全体が美しく見えるようになります。理由はよく分からないけれど、「何となく薄汚れているなあ」というケースの原因は大抵これです。
現実問題として、業者さんは仕事ですから、ここまで細かい部分はクリーニングしてくれません。何故なら、採算が合わないからです。
だからこそ、大家さん自身が部屋をチェックして、
磨く必要があるわけです。
特に
①蛍光灯などの電気機器のヒモ＆プラスチック部分
②窓のサッシに埋め込まれているゴム部分
③コンセント＆スイッチプレートの可動部分
この3点は、必ずと言っていいほど、汚れています。
最低限これらを磨くだけでも、内見者の印象は大きく変わるに
違いありません。
しかも、磨くのは非常に簡単です。使い古しの歯ブラシに、
食器用のハイターを付けて２～３回コスするだけで、
見違えるようにキレイになります。
ポイントは、一度やったら、しばらく時間を置いてから
再び行う事です。これで大抵に汚れは落とせますね。
築年数が２～３年と新しく、一見汚れていないような状態でも、
磨くことで驚くほど美しくなりますから、
ぜひ実践してみてください。
いかがでしたでしょうか？
この続気きを読んでみたいという方は、是非、本誌をご購入ください。
よろしくお願いいたします。
ではまた。
2009年04月28日
第55回「12㎡狭小物件による 新・賃貸経営法」
皆さんこんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
グローバルオーナーズ4月号は、ハッキリ言って面白いです。
発想の転換です。
キーワードは、
「借地権」と「一部屋12㎡」
その特集とは、
驚く程の高利回りを達成！
12㎡狭小物件による
新・賃貸経営法
土地や建物が小さくて部屋も狭い・・・。
4月号では、そんな一見不利と思われる条件でも
高利回りな満室状況を実現できる方法について紹介しています。
解説は、倉茂徹オーナーです。
内容の一部を紹介いたしましょう。
狭小の新築物件を建て、高利回りを実現するには、
格安で土地を入手する必要があります。
その為にも、購入する際は戸当たり単価にこだわる事が大切です。
いわゆる「土地の価格÷プランニング戸数」の数字を、いかに下げられるか・・・。
例えば4000万円の土地で、部屋が4戸しか造れなければ、戸当たり単価は1000万円です。
このケースで、10万円の賃料と仮定すると、土地だけで利回りは１２％。これに建物分が加わるので、驚く程の高利回りにはなりません。
ですから、少しでも土地の値段を安くして、可能な限り戸数の多い物件を建設する必要があるわけです。
実は、この理論を突き詰めていくと、自然に狭小物件となります。「少しでも安い土地＝小さなスペース」に
「数多くの戸数を作る＝1部屋が狭い」となるのですから。
実際に満室経営となっている２つのワンルーム狭小物件は「150㎡で12部屋」と「47㎡に6部屋」の設計です。
150㎡の土地は借地権で表面利回り20％ 以上を実現しています。
そもそも、借地権の土地が安いのは、市場で人気が無いからです。
憧れの持家が借地ではイメージが悪いため、マイホーム需要に当てはまりにくいですし、金融機関の融資が下りにくいデメリットもありますから～。
いかがですか？
紹介はここまでです。もし、続きを読んで見たいという方が
いらしたら、是非、本誌をご購入ください。
よろしくお願いします。
ではまた。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
グローバルオーナーズ4月号は、ハッキリ言って面白いです。
発想の転換です。
キーワードは、
「借地権」と「一部屋12㎡」
その特集とは、
驚く程の高利回りを達成！
12㎡狭小物件による
新・賃貸経営法
土地や建物が小さくて部屋も狭い・・・。
4月号では、そんな一見不利と思われる条件でも
高利回りな満室状況を実現できる方法について紹介しています。
解説は、倉茂徹オーナーです。
内容の一部を紹介いたしましょう。
狭小の新築物件を建て、高利回りを実現するには、
格安で土地を入手する必要があります。
その為にも、購入する際は戸当たり単価にこだわる事が大切です。
いわゆる「土地の価格÷プランニング戸数」の数字を、いかに下げられるか・・・。
例えば4000万円の土地で、部屋が4戸しか造れなければ、戸当たり単価は1000万円です。
このケースで、10万円の賃料と仮定すると、土地だけで利回りは１２％。これに建物分が加わるので、驚く程の高利回りにはなりません。
ですから、少しでも土地の値段を安くして、可能な限り戸数の多い物件を建設する必要があるわけです。
実は、この理論を突き詰めていくと、自然に狭小物件となります。「少しでも安い土地＝小さなスペース」に
「数多くの戸数を作る＝1部屋が狭い」となるのですから。
実際に満室経営となっている２つのワンルーム狭小物件は「150㎡で12部屋」と「47㎡に6部屋」の設計です。
150㎡の土地は借地権で表面利回り20％ 以上を実現しています。
そもそも、借地権の土地が安いのは、市場で人気が無いからです。
憧れの持家が借地ではイメージが悪いため、マイホーム需要に当てはまりにくいですし、金融機関の融資が下りにくいデメリットもありますから～。
いかがですか？
紹介はここまでです。もし、続きを読んで見たいという方が
いらしたら、是非、本誌をご購入ください。
よろしくお願いします。
ではまた。
2009年03月10日
第54回「考える大家さん、考えない大家さん」
皆様こんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
毎月のご愛読ありがとうございます。
グローバルオーナーズで得た知識が少しでも皆様のお役に立てればと思い、先日、不動産オーナーや投資家を集めたセミナーにて講演をさせて頂きました。
2時間30分近い長時間でありながら、参加者の皆さんの熱気は凄まじく、1分たりとも気を抜けない、そんな真剣勝負の時間でした。
私は講演の時、参加者の方に質問を多くします。
理解をされているだろうか？疑問点はないだろうか？を確認するためです。
聞いてみると、ほとんど理解できていないオーナーの方が多いものです。それでも賃貸経営はできてしまうものですね。
ハウスメーカーに丸投げし、管理会社に丸投げし、自分で勉強する事は殆どなく、銀行口座に家賃が振り込まれていれば、それで良しという大家さんの何と多い事！
景気が悪化し、空室が増え、家賃が下落、
すると途端に、管理会社は何をやっているのか！サブリースにしてくれ！・・・・・ちょっ、ちょっと待ってください！
ご自分の物件がどうなっているのか、正確に分析されていますか？
長期の修繕計画を立て、物件の魅力を維持していますか？
繰り上げ返済と借り換えを行ないながらキャッシュフローの長期計画を見直していますか？
修繕費用を一括損金処理できる基準を知っていますか？
生前贈与で相続税を節税する方法を知っていますか？
青色申告と白色申告で控除の違いがどれくらいか知っていますか？
損益通算の意味が分かっていますか？
経費参入できる種目をある程度、理解していますか？
設備をリース契約にする事でどんなメリットがあるか知っていますか？
新築アパートを建てる時、自動販売機の設置で消費税が還付される仕組を知っていますか？
そして、定期的に不動産管理会社の担当者とコミニケーションを取られていますか？
上記の項目は、ごく普通の事です。専門的でも何でもありません。
しかし、あなたは正確に答える事ができますか？
うろ覚えではダメです。完璧に理解していなければ。
賃貸経営を行なうという事は経営者になるという事だと思います。ハウスメーカーや不動産管理会社の力を借りて、あなたが経営するのです。
分からなければ、グローバルオーナーズを読んで見てください。上記の質問はグローバルオーナーズに全て載っています。
数年前、素人同然だった私は、グローバルオーナーズと一緒に勉強を始めました。
現在、何とか専門家の方々の話が理解できるようになりました。
講演の最後に質問を受けました。
「どうやって勉強したら良いでしょう？」
「私が最初に行なった事は、書店に言って、賃貸経営・不動産投資の書籍を10冊買ってくるところからでした。端から端まで読み込んだ次に、成功されている大家さんにできるだけたくさん会う事だと思います。次に、プロの不動産管理会社（もちろんアパマンショップ）にしっかり相談されること。最後に、必ずメモを取ってください。うろ覚えが一番怖いですから」
少しは参考になりましたでしょうか？
先日、取材でお会いした、金沢の大手不動産会社の小村社長が言われていました。
「これからは、冬の時代です。しかし、冬の時代がめちゃめちゃ忙しくなくてはなりません。何故なら、必ず春が来ます。その時のために準備をしておく必要があるからです。」
その通りと思います。
90年代後半、バブルが弾けて、企業の倒産やリストラが始まった時、日本人は必死に節約をしました。消費が一気に落ち込み、現在と似た状況になったのを覚えています。
しかし、人間は、同じ事を長期間続ける事ができない生き物です。飽きちゃうのでしょうね（笑）企業は、円高でも利益を生み出す工夫改善を繰り返し、安くて良い商品を作り、消費者は良い物にはしっかりお金を払う、そうして、消費が復活していきました。
現在は、100年に一度の経済不況と言われますが、これが何年も続くとは思えません。
人間は常に考え、勉強をしながら、困難を解決していきます。賃貸経営も同じと思います。
これからも、賃貸経営を行なうオーナー様にとって、今すぐ実践できる役立ちネタを探してまいります。どうぞ、お楽しみに。
では失礼いたします。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
毎月のご愛読ありがとうございます。
グローバルオーナーズで得た知識が少しでも皆様のお役に立てればと思い、先日、不動産オーナーや投資家を集めたセミナーにて講演をさせて頂きました。
2時間30分近い長時間でありながら、参加者の皆さんの熱気は凄まじく、1分たりとも気を抜けない、そんな真剣勝負の時間でした。
私は講演の時、参加者の方に質問を多くします。
理解をされているだろうか？疑問点はないだろうか？を確認するためです。
聞いてみると、ほとんど理解できていないオーナーの方が多いものです。それでも賃貸経営はできてしまうものですね。
ハウスメーカーに丸投げし、管理会社に丸投げし、自分で勉強する事は殆どなく、銀行口座に家賃が振り込まれていれば、それで良しという大家さんの何と多い事！
景気が悪化し、空室が増え、家賃が下落、
すると途端に、管理会社は何をやっているのか！サブリースにしてくれ！・・・・・ちょっ、ちょっと待ってください！
ご自分の物件がどうなっているのか、正確に分析されていますか？
長期の修繕計画を立て、物件の魅力を維持していますか？
繰り上げ返済と借り換えを行ないながらキャッシュフローの長期計画を見直していますか？
修繕費用を一括損金処理できる基準を知っていますか？
生前贈与で相続税を節税する方法を知っていますか？
青色申告と白色申告で控除の違いがどれくらいか知っていますか？
損益通算の意味が分かっていますか？
経費参入できる種目をある程度、理解していますか？
設備をリース契約にする事でどんなメリットがあるか知っていますか？
新築アパートを建てる時、自動販売機の設置で消費税が還付される仕組を知っていますか？
そして、定期的に不動産管理会社の担当者とコミニケーションを取られていますか？
上記の項目は、ごく普通の事です。専門的でも何でもありません。
しかし、あなたは正確に答える事ができますか？
うろ覚えではダメです。完璧に理解していなければ。
賃貸経営を行なうという事は経営者になるという事だと思います。ハウスメーカーや不動産管理会社の力を借りて、あなたが経営するのです。
分からなければ、グローバルオーナーズを読んで見てください。上記の質問はグローバルオーナーズに全て載っています。
数年前、素人同然だった私は、グローバルオーナーズと一緒に勉強を始めました。
現在、何とか専門家の方々の話が理解できるようになりました。
講演の最後に質問を受けました。
「どうやって勉強したら良いでしょう？」
「私が最初に行なった事は、書店に言って、賃貸経営・不動産投資の書籍を10冊買ってくるところからでした。端から端まで読み込んだ次に、成功されている大家さんにできるだけたくさん会う事だと思います。次に、プロの不動産管理会社（もちろんアパマンショップ）にしっかり相談されること。最後に、必ずメモを取ってください。うろ覚えが一番怖いですから」
少しは参考になりましたでしょうか？
先日、取材でお会いした、金沢の大手不動産会社の小村社長が言われていました。
「これからは、冬の時代です。しかし、冬の時代がめちゃめちゃ忙しくなくてはなりません。何故なら、必ず春が来ます。その時のために準備をしておく必要があるからです。」
その通りと思います。
90年代後半、バブルが弾けて、企業の倒産やリストラが始まった時、日本人は必死に節約をしました。消費が一気に落ち込み、現在と似た状況になったのを覚えています。
しかし、人間は、同じ事を長期間続ける事ができない生き物です。飽きちゃうのでしょうね（笑）企業は、円高でも利益を生み出す工夫改善を繰り返し、安くて良い商品を作り、消費者は良い物にはしっかりお金を払う、そうして、消費が復活していきました。
現在は、100年に一度の経済不況と言われますが、これが何年も続くとは思えません。
人間は常に考え、勉強をしながら、困難を解決していきます。賃貸経営も同じと思います。
これからも、賃貸経営を行なうオーナー様にとって、今すぐ実践できる役立ちネタを探してまいります。どうぞ、お楽しみに。
では失礼いたします。
2009年03月01日
第53回「築20年以上で入居率を99％にする 空室解消テクニック！」
皆様こんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
お読み頂きましてありがとうございます。
賃貸経営を行ってらっしゃるオーナーの皆様は、この経済不況にどのように立ち向かっていらっしゃいますか？
長期の空室で困っていらっしゃいませんか？
物件が古くなってくると、空室が目立ち始めるのが一般的です。とはいえ、そのまま放置はできません。
「築20年以上で入居率を99％にする
空室解消テクニック！」
今回は、長い間、入居者が決まらない状況下で、
もう一度、見直すべきポイントについて
浅輪裕彦オーナーに解説いただきました。
テーマは４つです。
①長期の空室を防ぐために必要な、原因
究明と状況調査とは？
家賃調査と金額設定を行います。その為には、まず適正家賃を把握する必要があります。調査した競合物件の家賃相場を基に、所有物件の部屋の設備などが、どのレベルにあるのかをチェックする必要があります。
一般的には、築年数が古いと適正家賃は、相場より安くなっていきます。場合によっては、1万円～2万円近く下げなければいけないケースもあるでしょう。しかし、これは考え方で変わるものです。築年数が古くて、大家さんが努力せずに、資金も使わなければ、安い賃料しか取れないのは当然です。
逆に、清掃やリフォームなどを実施すれば、相場並みの適正家賃を維持し、更なる上乗せも可能です。つまり、家賃を安くせざるを得なくても、現状のままでいくのか、それとも物件に手を加えて上乗せを目指すのか、それを決める事が重要です。
続いて、所有物件のチェックを行います。この時に一番大切なのが「自分自身が住みたいか」です。そこで、入居者の気持ちになって客観的に判断するためにも、設備や手入れ状況について、短所と長所を書き出す必要があります。（～以下は本誌でご覧ください）
②稼働率を落とさないため、空室が出た
際に実践すべき事とは？
家賃が9万円の部屋で、1ヶ月の空室があったとします。このケースで、1ヶ月を30日で計算すれば、1日の損失は3000円となり、1年に換算すれば、なんと108万円もの機会損失になります。
当然ながら、空室が２戸になれば、１日６０００円、３日なら９０００円を毎日捨てていく事になります。
日々これだけ損をしていくなら、この金額を設備投資やリフォーム資金に使ったほうが、良いのは言うまでもないでしょう。
ちなみに私は、空室を埋める期間として「１８日」というのを強く意識しています。この根拠には「回転率」が大きく関わっているのです。この回転率とは、部屋に入居があってから退去するまでの平均期間です。一般的には、ワンルームで４年に１度、ファミリー向けでは５年に１回程度の入れ替えがあると言われています。
みなさんも、自分の物件の回転率が、現状で何年なのか確認してみてください。可能なら５年間ぐらいの平均で出すのが良いと思います。
その平均値が４年であれば、全4戸なら1年に1戸、全12戸なら1年に3戸は入れ替えがある、という確立になります。（～以下は本誌でご覧ください）
③退室を阻止するのに有効な、入居者の
満足度を高める方法とは？
1秒でも長く入居してもらえれば、空室を減らす事は可能になります。転勤などの止む得ない事情以外にも、通風や騒音といった物件自体の問題で転居していく人は結構いるものです。
大家さんとしては可能な限り、こういった人達を繋ぎ止めなければいけません。その為に、心掛けて欲しいのが徹底した掃除です。
何を今更・・・と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、これが疎かになっていると、全て台無しになってしまいます。
エントランスに、いつもチラシやゴミが落ちているような物件には、誰しも住みたくないものです。掃除が行き届いていないと、防犯面でも問題があるように思われがちですから、注意してください。
また、共用スペースの電灯のチェックなどもマメに行うようにしましょう。球切れしてから、何日も放置しているような物件は問題外です。さらに、不具合に対して素早く対応する事も大切です。（～以下は本誌でご覧ください）
④可能な限り資金を使わずにできる。成
約率が上がるリフォームとは？
費用対効果の高いリフォームを実践する際にも、まずは適正家賃を知る事が大切です。安価で仕上げたほうが良い場合もありますし、逆に修繕後に家賃アップを考えているなら、それなりに資金を投じたほうがいいかもしれないからです。
その辺りの見極めが肝心です。方針が決まったら、いよいよプランに移るわけですが、私は常にカラーコーディネイトを活用するようにしています。
この続きは是非、本誌でご覧ください。
景気が悪くなればなる程、自己責任の比率が高まります。
いざという時に助けてくれる人が減り、現実は自分の思いとは裏腹な方向に進んでいく。この辺で上手くいくだろうという淡い期待にも裏切られ、自分の行って入る事が正しいのかどうかも分からなくなってしまう。
そんな時に一番良くないのは、パニックになる事や、早く止めるなり処分なりして楽になりたいと思う気持ちだと私は思います。
冷静に、冷静に、そして更に冷静に。
自分の知識以外の考え方を探してみてください。インターネットや、このグローバルオーナーズで。考え方が変わるだけで、世界観は180度変わります。
“足るを知る”という言葉があります。人にはそれぞれ身の丈があり、身の丈以上の事に手を出せばいずれ元に戻されます。
勤勉に仕事をし、ごく普通の生活に幸せを見つける努力をすれば、身の丈以上の失敗は起こりません。
今、自分はまあまあ幸せだ。そう思える方は、多くの利益を望まない事、それが幸せを長く持続させる秘訣かと。
では、また、お会いいたしましょう。
失礼いたします。
2009年01月10日
第52回「不況下で賃貸経営を成功させる秘策とは？」
こんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
2008年は、多くの皆様よりご愛顧を賜りまして、心より感謝申し上げます。
2009年も、より一層精進し、皆様方のお役に立てる情報を発信し続けたいと思っております。どうぞ、よろしくお願いいたします。
今回のメルマガでは、2009年の年頭を飾る新年1月号より、
「不況下で賃貸経営を成功させる秘策とは？」
と題し、景気減速の波に襲われる2009年を占ってみたいと思います。
不動産市況は今、大変な転換期を迎えています。
世界的な金融収縮の中で、銀行融資は非常に厳しくなり、
皆さんもご存知のように、大手マンションデベロッパーが次々と破綻。地価下落の波に伴い、マンション価格が急落、それでも新築マンションは売れないという、不動産不況に襲われています。
マンションを買いたいという、団塊ジュニア世代がいなくなったわけではありませんので、様子見が終わり、銀行融資が緩和さえすれば、この不況も出口が見えてくるとは思います。
逆に不動産投資という側面から見れば、良い年かもしれません。東京の世田谷区という、一番人気のエリアでも、坪単価はかなり下がってきています。
中古アパートの売り物件数は確実に増えており、ある程度の値崩れが予想されます。2棟目、3棟目を考える大家さん達は、皆さん、指値を入れて安い土地や物件の購入に必死といった状況です。
その結果、購入できた物件は利回りが上昇し、その分、入居者に安く貸すことができるわけです。そうは言いましても、銀行融資の厳しさは変わりませんから、頭金が３０％ 以上は必要です。
このような物件が増えてくると、周辺相場を押し下げる可能性がありますので、既に賃貸経営を行なっている大家さんにとっても、他人事ではありません。
そのような2009年、
不況下で「賃貸経営」を成功させる
秘策とは？
と題し、5人のカリスマ大家さんに集まって頂きました。
皆さん、数百人の大家さんを会員とし、日々、大家業を切磋琢磨されている団体の、代表者の方々です。是非、お読み頂ければと思います。必ず参考になる金言があります。
それを見つけるか否かは、あなた次第です。
この続きを読んでみたい方は、是非、バックナンバーをご購入ください。
2009年は、日本経済が大きく変化する年です。そのような時にこそ、
多くの知識を吸収し、工夫改善を怠らない姿勢が必要となってきます。
その為には、無意識でも自然と行動ができるくらい、潜在意識へ信念をすり込む気概が必要です。
一時の努力が、今後の人生を変えるといっても過言ではありません。
一緒にがんばりましょう。
では、また次回まで、失礼いたします。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
2008年は、多くの皆様よりご愛顧を賜りまして、心より感謝申し上げます。
2009年も、より一層精進し、皆様方のお役に立てる情報を発信し続けたいと思っております。どうぞ、よろしくお願いいたします。
今回のメルマガでは、2009年の年頭を飾る新年1月号より、
「不況下で賃貸経営を成功させる秘策とは？」
と題し、景気減速の波に襲われる2009年を占ってみたいと思います。
不動産市況は今、大変な転換期を迎えています。
世界的な金融収縮の中で、銀行融資は非常に厳しくなり、
皆さんもご存知のように、大手マンションデベロッパーが次々と破綻。地価下落の波に伴い、マンション価格が急落、それでも新築マンションは売れないという、不動産不況に襲われています。
マンションを買いたいという、団塊ジュニア世代がいなくなったわけではありませんので、様子見が終わり、銀行融資が緩和さえすれば、この不況も出口が見えてくるとは思います。
逆に不動産投資という側面から見れば、良い年かもしれません。東京の世田谷区という、一番人気のエリアでも、坪単価はかなり下がってきています。
中古アパートの売り物件数は確実に増えており、ある程度の値崩れが予想されます。2棟目、3棟目を考える大家さん達は、皆さん、指値を入れて安い土地や物件の購入に必死といった状況です。
その結果、購入できた物件は利回りが上昇し、その分、入居者に安く貸すことができるわけです。そうは言いましても、銀行融資の厳しさは変わりませんから、頭金が３０％ 以上は必要です。
このような物件が増えてくると、周辺相場を押し下げる可能性がありますので、既に賃貸経営を行なっている大家さんにとっても、他人事ではありません。
そのような2009年、
不況下で「賃貸経営」を成功させる
秘策とは？
と題し、5人のカリスマ大家さんに集まって頂きました。
皆さん、数百人の大家さんを会員とし、日々、大家業を切磋琢磨されている団体の、代表者の方々です。是非、お読み頂ければと思います。必ず参考になる金言があります。
それを見つけるか否かは、あなた次第です。
この続きを読んでみたい方は、是非、バックナンバーをご購入ください。
2009年は、日本経済が大きく変化する年です。そのような時にこそ、
多くの知識を吸収し、工夫改善を怠らない姿勢が必要となってきます。
その為には、無意識でも自然と行動ができるくらい、潜在意識へ信念をすり込む気概が必要です。
一時の努力が、今後の人生を変えるといっても過言ではありません。
一緒にがんばりましょう。
では、また次回まで、失礼いたします。
2008年12月10日
第51回「賃貸オーナーが税金で得する新方程式」
みなさん、こんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
いつもお読み頂きまして、ありがとうございます。
今月は、グローバルオーナーズ12月号より、
「賃貸オーナーが税金で得する
新方程式」
と題しまして、確定申告前に、どのような対策をたてるべきかについてお話いたします。
解説は、「儲かる為のアパート・マンション経営」など数多くの著書でお馴染みの、石丸善博さんにお願いいたしました。
石丸さんは、公認会計士であり、不動産コンサルティングのエキスパートとしてご活躍中です。
特集では、５つのテーマについて解説頂きました。
１ 意外と知らない事が多い！青色申告特別控除の中身とは？
２ 実は勘違いが多い！経費になるもの、ならないものとは？
３ こうすれば節税に繋がる！経理処理における裏ワザとは？
４ 「勘定科目」から会計ソフトまで、上手な青色申告の方法とは？
５ 最近の税務署員は意外と親切！得する彼らとの付き合い方とは？
今回は、１番目の項目のみ紹介しましょう。
他は是非、本誌でご確認ください。
１ 意外と知らない事が多い！青色申告
特別控除の中身とは？
①青色申告とは、「一般よりも水準の高い記帳をし、それに基づき正しい申告をする人」について、所得の計算などで有利な扱いが受けれるという制度です。
では、白色申告と比較して、青色申告にはどんなメリットがあるのでしょうか？
まず、多くの不動産オーナーが利用している「青色申告特別控除」というものがあります。
これは、「不動産所得の金額」つまり総収入金額から、必要金額を控除した金額より、最高65万円を控除できるというものです。
この「不動産所得または事業所得を生ずるべき事業」の定義は、アパート・マンション経営の場合で「5棟以上、10室以上」がおおよその基準となっています。
②次に、大きなメリットとして、青色申告者と生計を一つにしている配偶者や他の親族のうち、「年齢が15歳以上で、その青色申告の事業に専ら従事している人」に支払った給料を必要経費として計上が可能です。
必要経費が増えるのですから、不動産所得の金額は下がり、結果的に税金も少なくなります。
給料を受け取った側は、給料に対して、税金がかかりますが、複数の人間に分散する事で、累進税による税率を低くする事ができます。
加えて「給与所得控除」も受けることができます。白色申告では、「専従者控除」が最大86万円（配偶者で無い場合は50万円）ありますが、青色申告のほうが全額必要経費にできますので、メリットは遥かに大きくなります。
③不動産所得が赤字になった場合、「損益通産」という形で他の所得から差し引けます。
翌年以降、3年間に渡って各年の所得金額の合計から差し引く事が可能です。前年分の所得税を還付して貰う事も可能です。
例えば、ある年に300万円の赤字が出たとします。すると翌年に100万円の黒字が出ても、所得税はかかりません。更に、その翌年に120万円の黒字が出ても、使い切っていない80万円の赤字がありますので、やはり所得税はかかりません。その翌年になって150万円の黒字が出たら「使い切っていない赤字80万円を差し引いた」70万円に対してのみ、所得税がかかる事になります。
④未収入金（家賃の滞納額など）について、回収不能見積り額を必要経費に参入できます。「一括評価」といって、年末における未収入金の５，５％を繰り入れる事も可能です。
２ 実は勘違いが多い！経費になるも
の、ならないものとは？
この項目は、是非、本誌の一覧表をご覧ください。
慰安旅行、人間ドッグ、車両費、交通費、立ち退き料、更新料など、微妙な経費を落とせるか落とせないか解説しております。
内容は是非、本誌でご覧くださいませ
３ こうすれば節税に繋がる！経理処理
における裏ワザとは？
・必要経費により所得そのものを抑える。
・マイナス所得を正しく合算する
・所得控除や税額控除を見落とさない
・国民年金保険料などは、社会保険料控除の対象になる！
・扶養控除の漏れが意外に多い
・建物が災害に遭った場合は、「雑損控除」と「災害減免法」を適用
４ 「勘定科目」から会計ソフトまで、上手
な青色申告の方法とは？と、
５ 最近の税務署員は意外と親切！得す
る彼らとの付き合い方とは？
この続きを読みたい方は、是非、バックナンバーをご購入ください。
ではまた。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
いつもお読み頂きまして、ありがとうございます。
今月は、グローバルオーナーズ12月号より、
「賃貸オーナーが税金で得する
新方程式」
と題しまして、確定申告前に、どのような対策をたてるべきかについてお話いたします。
解説は、「儲かる為のアパート・マンション経営」など数多くの著書でお馴染みの、石丸善博さんにお願いいたしました。
石丸さんは、公認会計士であり、不動産コンサルティングのエキスパートとしてご活躍中です。
特集では、５つのテーマについて解説頂きました。
１ 意外と知らない事が多い！青色申告特別控除の中身とは？
２ 実は勘違いが多い！経費になるもの、ならないものとは？
３ こうすれば節税に繋がる！経理処理における裏ワザとは？
４ 「勘定科目」から会計ソフトまで、上手な青色申告の方法とは？
５ 最近の税務署員は意外と親切！得する彼らとの付き合い方とは？
今回は、１番目の項目のみ紹介しましょう。
他は是非、本誌でご確認ください。
１ 意外と知らない事が多い！青色申告
特別控除の中身とは？
①青色申告とは、「一般よりも水準の高い記帳をし、それに基づき正しい申告をする人」について、所得の計算などで有利な扱いが受けれるという制度です。
では、白色申告と比較して、青色申告にはどんなメリットがあるのでしょうか？
まず、多くの不動産オーナーが利用している「青色申告特別控除」というものがあります。
これは、「不動産所得の金額」つまり総収入金額から、必要金額を控除した金額より、最高65万円を控除できるというものです。
この「不動産所得または事業所得を生ずるべき事業」の定義は、アパート・マンション経営の場合で「5棟以上、10室以上」がおおよその基準となっています。
②次に、大きなメリットとして、青色申告者と生計を一つにしている配偶者や他の親族のうち、「年齢が15歳以上で、その青色申告の事業に専ら従事している人」に支払った給料を必要経費として計上が可能です。
必要経費が増えるのですから、不動産所得の金額は下がり、結果的に税金も少なくなります。
給料を受け取った側は、給料に対して、税金がかかりますが、複数の人間に分散する事で、累進税による税率を低くする事ができます。
加えて「給与所得控除」も受けることができます。白色申告では、「専従者控除」が最大86万円（配偶者で無い場合は50万円）ありますが、青色申告のほうが全額必要経費にできますので、メリットは遥かに大きくなります。
③不動産所得が赤字になった場合、「損益通産」という形で他の所得から差し引けます。
翌年以降、3年間に渡って各年の所得金額の合計から差し引く事が可能です。前年分の所得税を還付して貰う事も可能です。
例えば、ある年に300万円の赤字が出たとします。すると翌年に100万円の黒字が出ても、所得税はかかりません。更に、その翌年に120万円の黒字が出ても、使い切っていない80万円の赤字がありますので、やはり所得税はかかりません。その翌年になって150万円の黒字が出たら「使い切っていない赤字80万円を差し引いた」70万円に対してのみ、所得税がかかる事になります。
④未収入金（家賃の滞納額など）について、回収不能見積り額を必要経費に参入できます。「一括評価」といって、年末における未収入金の５，５％を繰り入れる事も可能です。
２ 実は勘違いが多い！経費になるも
の、ならないものとは？
この項目は、是非、本誌の一覧表をご覧ください。
慰安旅行、人間ドッグ、車両費、交通費、立ち退き料、更新料など、微妙な経費を落とせるか落とせないか解説しております。
内容は是非、本誌でご覧くださいませ
３ こうすれば節税に繋がる！経理処理
における裏ワザとは？
・必要経費により所得そのものを抑える。
・マイナス所得を正しく合算する
・所得控除や税額控除を見落とさない
・国民年金保険料などは、社会保険料控除の対象になる！
・扶養控除の漏れが意外に多い
・建物が災害に遭った場合は、「雑損控除」と「災害減免法」を適用
４ 「勘定科目」から会計ソフトまで、上手
な青色申告の方法とは？と、
５ 最近の税務署員は意外と親切！得す
る彼らとの付き合い方とは？
この続きを読みたい方は、是非、バックナンバーをご購入ください。
ではまた。
2008年11月28日
第50回「早く！簡単！にできる格安リフォーム実例」
皆さんこんにちは。
今月も、お読み頂きましてありがとうございます。
今月は、プチリフォームについて一言。
リフォームというと、一般的には、フローリングの張替えや、
バス・トイレ、キッチンや給湯器の交換など、
大掛かりなものを思い浮かべると思います。
今回は、そんな費用のかかる大掛かりなリフォームではなく、
原状回復時に、ほんのちょっと工夫する事で、
内見者にアピールできる、
早く！簡単！にできる
格安リフォーム実例１２
と題しました、お手軽リフォーム特集を、
グローバルオーナーズ11月号よりお届けいたします。
解説は、アパート4棟52室を所有し、格安リフォームで満室経営を続ける松田淳オーナーです。
●ちょっとした気遣いで、入居者が決まる修繕ポイントとは？
原状回復時にリフォームをする際は、まず該当する部屋のコンセプトを考える事が大切です。
例えば、退去されたのが、１階の日当たりの悪い「冷たい印象の部屋」だったとします。
通常、こういう部屋は人気が無くて、入居率も悪いケースが多いはずです。しかし、その雰囲気を逆手に取り、むしろ活かす方向でリフォームを行なったら、どうなるでしょうか？
具体的には、コンクリート打ちっ放し系の壁紙への変更などに加え、大理石調のクッションフロアを採用する、といった感じです。そうすると不思議なもので、単に暗くて冷たいイメージだったのが、「クールでカッコいい」印象の部屋に生まれ変わります。
このような弱点も含めて、まずは部屋の持っている雰囲気やコンセプトを把握し、それを踏まえて実践する事が大切です。成功すれば、周辺にないような部屋に仕上がるので、需要も見込めるようになります。
また、限られた予算内で効果を発揮する方法の一つとして、例えば四方ある壁紙のうち一面だけ、色や柄を交換する手があります。
上記に加えて、壁と床の直角に交差する部分、いわゆる「巾木」の部分を塗装して、上手くコーディネイトすれば、見違えるようにスタイリッシュに生まれ変わるのです。
更に、小物にこだわる事でも効果がよりアップします。
例えば、コンセントや電気のスイッチのプレート、戸棚の取手といった類ですが、これらは決して高価なものではないにも関わらず、印象を大きく変えてくれます。
実はこういった部分は、部屋全体で見ると小さくても、内見者が実際に触る機会が多い為、意外と目立つのです。
ですから、新品のオシャレなアイテムにしておけば、入居希望者に「オッ、この物件は他と違う！」と感じさせる事が可能です。
他にも、「照明」はポイントになります。
廊下や玄関部分を、ライティングバーを利用したスポットライトに変更したり、部屋の片隅にスタンドタイプの間接照明をセットする。
いずれもホームセンターで、数千円で手に入るアイテムですが、ムーディーな空間を十分に演出してくれます。
以上のように、成功の秘訣は細かい積み重ねにあります。
これが全体の良いイメージへと繋がっていく訳です。
基本的に、内見に来られる方は、一般の人ですから、部屋の良し悪しは雰囲気でしか感じ取れません。
だからこそ、小さな気配りを忘れないリフォームが大切なのです。
いかがでしたでしょうか？
ではまた。
2008年11月24日
第49回「アップル社の創業者は何と言ったか？」
こんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田です。
今回は、私の好きな人物について書いてみたいと思います。
少し長いので、時間がある時に読んでください。
昨年、米国で発表された、最も賞賛されるべき企業の1位に「アップル」が選ばれました。
最近ではパソコンよりも、アイポッド（小さな音楽再生機器）のほうが有名です。
アップル社のCEOはスティーブ・ジョブス。
彼は学生時代、友人と2人で、ガレージオフィスでアップル社を創業しました。
創業社長でありながら、彼は30歳で取締役会よりクビを言い渡されてしまいます。人生の全てをかけてきた会社から放り出されボロボロになります。
しかしながら、ココからが彼の凄いところです。
アニメーション映画制作の「ピクサー」社を立ち上げ、「トイストーリー」などヒット映画を連発。
ウォルト・ディズニー社に株を売却し、筆頭株主になると、今度は、経営不振のディズニー映画を立て直します。
そして、業績不振だったアップル社より、カムバックの依頼・・・。
自分が創業した会社から、クビを言い渡され、また戻ってきてほしいと言われたわけです。
そこから破竹の快進撃を続けるも、今度は余命3ヶ月のガンを告知される・・・。
そんなスティーブ・ジョブスの伝説と呼ばれるスピーチがあります。
映像や文章がたくさん出回っていますので、見たり、読まれりした方もいるかもしれませんが、ここに全文を掲載いたします。
私は、目の前の仕事で迷った時、このスピーチをよく読みます。
アップルコンピュータ創業者 スティーブ・ジョブスＣＥＯ
2005年6月12日 スタンフォード大学卒業祝賀スピーチ
「ありがとう。世界有数の最高学府を卒業される皆さんと、本日こうして晴れの門出に同席でき大変光栄です。
実を言うと私は大学を出たことがないので、これが今までで最も大学卒業に近い経験ということになります。
本日は皆さんに私自身の人生から得たストーリーを３つ紹介します。それだけです。
どうってことないですよね、たった３つです。
最初の話は、点と点を繋ぐというお話です。
私はリード大学を半年で退学しました。しかし、本当に辞めてしまうまで18ヶ月かそこらはまだ大学に居残って授業を聴講していました。
じゃあ、なぜ辞めたんだ？ということになるんですけれども、それは私が生まれる前の話に遡ります。
私の生みの母親は若い未婚の大学院生で、私のことを生まれたらすぐ養子に出すと決めていました。
育ての親は大卒でなくてはいけない、そう彼女は固く決めていたので、ある弁護士の夫婦が出産と同時に私を養子として引き取ることになっていました。
ところがいざ私が生まれてしまうと、弁護士夫婦は最後のギリギリの土壇場になって、やっぱり女の子が欲しいという事になってしまった。
その結果、養子縁組待ちのリストに名前が載っていた今の両親のところに、夜も遅い時間に電話がいったんです。
「予定外の男の赤ちゃんが生まれてしまったんですけど、欲しいですか？」。彼らは「もちろん」と答えました。
しかし、これは生みの母親も後で知ったことなんですが、二人のうち母親の方は大学なんか一度だって出ていないし、父親に至っては高校もロクに出ていなかったんです。
そうと知った生みの母親は養子縁組の最終書類にサインを拒みました。
そうして何ヶ月かが経って今の親が、将来私を大学に行かせると約束したので、さすがの母親も態度を和らげた、といういきさつがありました。
こうして私の人生はスタートしました。
やがて17年後、私は本当に大学に入るわけなんだけれども、何も考えずにスタンフォード大学並みに学費の高いカレッジを選んでしまったもんだから労働者階級の親の稼ぎはすべて大学の学費に消えていくんですね。
そうして6ヶ月も過ぎた頃には、私はもうそこに何の価値も見出せなくなっていた。
自分が人生で何をやりたいのか私には全く分からなかったし、それを見つける手助けをどう大学がしてくれるのかも全く分からない。なのに自分はここにいて、親が生涯かけて貯めた金を残らず使い果たしている。
だから退学を決めた。全てのことはうまく行くと信じてね。
そりゃ当時はかなり怖かったですよ。ただ、今こうして振り返ってみると、あれは人生最良の決断だったと思えます。
だって退学した瞬間から興味のない必修科目はもう採る必要がないから、そういうのは止めてしまって、その分もっと面白そうなクラスを聴講しにいけるんですからね。
夢物語とは無縁の暮らしでした。寮に自分の持ち部屋がないから夜は友達の部屋の床に寝泊りさせてもらってたし、コーラの瓶を店に返すと5セント玉がもらえるんだけど、あれを貯めて食費に充てたりね。
日曜の夜はいつも７マイル(11.2km)歩いて街を抜けると、ハーレクリシュナ寺院で、やっとまともなメシにありつける、これが無茶苦茶旨くてね。
しかし、こうして自分の興味と直感の赴くまま当時、身につけたことの多くは、後になって値札がつけられないぐらい価値のあるものだって分かってきたんだね。
ひとつ具体的な話をしてみましょう。
リード大学は、当時としてはおそらく国内最高水準のカリグラフィ教育を提供する大学でした。
キャンパスのそれこそ至るところ、ポスター1枚から戸棚のひとつひとつに貼るラベルの1枚1枚まで美しい手書きのカリグラフィ(飾り文字）が施されていました。
私は退学した身。もう普通のクラスには出なくていい。
そこでとりあえずカリグラフィのクラスを採って、どうやったらそれができるのか勉強してみることに決めたんです。
セリフをやってサンセリフの書体もやって、あとは活字の組み合わせに応じて字間を調整する手法を学んだり、素晴らしい書体（文字のデザイン）を実現するためには何が必要かを学んだり。
それは美しく、歴史があり、科学では判別できない微妙なアートの要素を持つ世界で、いざ始めてみると私はすっかり夢中になってしまったんです。
こういったことは、どれも生きていく上で何ら実践の役に立ちそうの無い物ばかりです。
だけど、それから10年経って最初のマッキントッシュ・コンピュータを設計する段になって、この時の経験が丸ごと私の中に蘇ってきたんですね。
で、僕たちはその全てをマックの設計に組み込んだ。
そうして完成したのは、美しいフォント機能を備えた世界初のコンピュータでした。
もし私が大学であのコースひとつ寄り道していなかったら、マックには複数書体も字間調整フォントも入っていなかっただろうし、ウィンドウズはマックの単なる物真似に過ぎないので、パソコン全体で見回してもそうした機能を備えたパソコンは地上に1台として存在しなかったことになります。
もし私がドロップアウト(退学)していなかったら、あのカリグラフィのクラスにはドロップイン(寄り道)していなかった。
そして、パソコンには今あるような素晴らしいフォントが搭載されていなかった。
もちろん大学にいた頃の私には、まだそんな先々のことまで読んで、点と点を繋げてみる事なんてできませんでしたよ。
だけど10年後、振り返ってみると、これほどまたハッキリクッキリ見えることもないわけで、そこなんだよね。もう一度言います。
未来に先回りして点と点を繋げて見ることはできない、君たちにできるのは過去を振り返って繋げることだけなんだ。
だからこそバラバラの点であっても将来それが何らかのかたちで必ず繋がっていくと信じなくてはならない。
自分の根性、運命、人生、カルマ…何でもいい、とにかく信じること。
点と点が自分の歩んでいく道の途上のどこかで必ずひとつに繋がっていく、そう信じることで君たちは確信を持って己の心の赴くまま生きていくことができる。
結果、人と違う道を行くことになってもそれは同じ。信じることで全てのことは、間違いなく変わるんです。
２番目の話は、愛と敗北にまつわるお話です。
私は幸運でした。自分が何をしたいのか、人生の早い段階で見つけることができた。
実家のガレージでウォズとアップルを始めたのは、私が二十歳の時でした。
アップルは、たった2人でガレージから始め、がむしゃらに働いて10年後、従業員4千人以上の20億ドル企業になりました。
そうして自分たちが出しうる最高の作品、マッキントッシュを発表してたった1年後の事です。
30回目の誕生日を迎えたその矢先に私は会社を、クビになったんです。
自分が始めた会社だろ？どうしたらクビになるんだ？と思われるかもしれませんが、要するにこういうことです。
アップルが大きくなったので私の右腕として会社を動かせる非常に有能な人間を雇った。
そして最初の1年かそこらはうまく行った。
けど互いの将来ビジョンにやがて亀裂が生じ始め、最後は物別れに終わってしまった。
いざ決裂する段階になって取締役会議が彼に味方したので、齢30にして会社を追い出されたと、そういうことです。
しかも私が会社を追放されたことは当時、大分騒がれたので世の中の誰もが知っていた。
自分が社会人生命の全てをかけて打ち込んできたものが消えたんですから、私はもうズタズタでした。
数ヶ月はどうしたらいいのか本当に分からなかった。
自分のせいで前の世代から受け継いだ起業家たちの業績が地に落ちた、自分は自分に渡されたバトンを落としてしまったんだ、そう感じました。
このように最悪のかたちで全てを台無しにしてしまったことを詫びようと、デイヴィッド・パッカードとボブ・ノイスにも会いました。
知る人ぞ知る著名な落伍者となったことで一時はシリコンヴァレーを離れることも考えたほどです。
ところが、そうこうしているうちに少しずつ私の中で何かが見え始めてきたんです。私はまだ自分のやった仕事が好きでした。
アップルでのイザコザはその気持ちをいささかも変えなかった。振られても、まだ好きなんですね。だからもう一度、一から出直してみることに決めたんです。
その時は分からなかったのですが、やがてアップルをクビになったことは自分の人生最良の出来事だったのだ、ということが分かってきました。
成功者であることの重み、それがビギナーであることの軽さに代わった。
そして、あらゆる物事に対して前ほど自信も持てなくなった代わりに、自由になれたことで私はまた一つ、自分の人生で最もクリエイティブな時代の絶頂期に足を踏み出すことができたんですね。
それに続く5年のうちに私は「NeXT」という会社を始め、「ピクサー」という会社を作り、素晴らしい女性と恋に落ち、彼女は私の妻になりました。
ピクサーはやがてコンピュータ・アニメーションによる世界初の映画「トイ・ストーリー」を創り、今では世界で最も成功しているアニメーション・スタジオです。
思いがけない方向に物事が運び、NeXTはアップルが買収し、私はアップルに復帰。
NeXTで開発した技術は現在アップルが進める企業再生努力の中心にあります。
ロレーヌと私は一緒に素晴らしい家庭を築いてきました。
アップルをクビになっていなかったらこうした事は何ひとつ起こらなかった、私にはそう断言できます。
そりゃひどい味の薬でしたよ。
でも患者にはそれが必要なんだろうね。人生には時としてレンガで頭をぶん殴られるようなひどいことも起こるものなのです。
だけど、信念を放り投げちゃいけない。私が挫けずにやってこれたのはただ一つ、自分のやっている仕事が好きだという、その気持ちがあったからです。
皆さんも自分がやって好きなことを見つけなきゃいけない。
それは仕事も恋愛も根本は同じで、君たちもこれから仕事が人生の大きなパートを占めていくだろうけど、自分が本当に心の底から満足を得たいなら進む道はただ一つ、自分が素晴しいと信じる仕事をやる、それしかない。
そして素晴らしい仕事をしたいと思うなら進むべき道はただ一つ、好きなことを仕事にすることなんですね。
まだ見つかってないなら探し続ければいい。落ち着いてしまっちゃ駄目です。
心の問題と一緒でそういうのは見つかるとすぐピンとくるものだし、素晴らしい恋愛と同じで年を重ねるごとにどんどん良くなっていく。
だから探し続けること。落ち着いてしまってはいけない。
３つ目は、死に関するお話です。
私は17の時、このような言葉をどこかで読みました。確かこんな感じです。
「来る日も来る日もこれが人生最後の日と思って生きるとしよう。そうすればいずれ必ず、間違いなくその通りになる日がくるだろう」。
それは私にとって強烈な印象を与える言葉でした。
そしてそれから現在に至るまで33年間、私は毎朝鏡を見て自分にこう問い掛けるのを日課としてきました。
「もし今日が自分の人生最後の日だとしたら、今日やる予定のことを私は本当にやりたいだろうか？」。それに対する答えが“NO”の日が幾日も続くと、そろそろ何かを変える必要があるなと、そう悟るわけです。
自分が死と隣り合わせにあることを忘れずに思うこと。これは私がこれまで人生を左右する重大な選択を迫られた時には常に、決断を下す最も大きな手掛かりとなってくれました。
何故なら、ありとあらゆる物事はほとんど全て…外部からの期待の全て、己のプライドの全て、屈辱や挫折に対する恐怖の全て…こういったものは我々が死んだ瞬間に全て、きれいサッパリ消え去っていく以外ないものだからです。
そして後に残されるのは本当に大事なことだけ。
自分もいつかは死ぬ。そのことを思い起こせば自分が何か失ってしまうんじゃないかという思考の落とし穴は回避できるし、これは私の知る限り最善の防御策です。
君たちはもう素っ裸なんです。自分の心の赴くまま生きてならない理由など、何一つない
今から1年ほど前、私は癌と診断されました。
朝の7時半にスキャンを受けたところ、私のすい臓にクッキリと腫瘍が映っていたんですね。私はその時まで、すい臓が何かも知らなかった。
医師たちは私に言いました。
これは治療不能な癌の種別である、ほぼ断定していいと。生きて3ヶ月から6ヶ月、それ以上の寿命は望めないだろう、と。
主治医は家に帰って仕事を片付けるよう、私に助言しました。これは医師の世界では「死に支度をしろ」という意味のコード（符牒）です。
それはつまり、子どもたちに今後10年の間に言っておきたいことがあるのなら思いつく限り全て、なんとか今のうちに伝えておけ、ということです。
たった数ヶ月でね。
それはつまり自分の家族がなるべく楽な気持ちで対処できるよう万事しっかりケリをつけろ、ということです。
それはつまり、さよならを告げる、ということです。
私はその診断結果を丸1日抱えて過ごしました。
そしてその日の夕方遅く、バイオプシー（生検）を受け、喉から内視鏡を突っ込んで中を診てもらったんですね。
内視鏡は胃を通って腸内に入り、そこから医師たちはすい臓に針で穴を開け腫瘍の細胞を幾つか採取しました。
私は鎮静剤を服用していたのでよく分からなかったんですが、その場に立ち会った妻から後で聞いた話によると、顕微鏡を覗いた医師が私の細胞を見た途端、急に泣き出したんだそうです。
何故ならそれは、すい臓癌としては極めて稀な形状の腫瘍で、手術で直せる、そう分かったからなんです。
こうして私は手術を受け、ありがたいことに今も元気です。
これは私がこれまで生きてきた中で最も、死に際に近づいた経験ということになります。
この先何十年かは、これ以上近い経験はないものと願いたいですけどね。
以前の私にとって死は、意識すると役に立つことは立つんだけど純粋に頭の中の概念に過ぎませんでした。
でも、あれを経験した今だから前より多少は確信を持って君たちに言えることなんだが、誰も死にたい人なんていないんだよね。
天国に行きたいと願う人ですら、まさかそこに行くために死にたいとは思わない。
にも関わらず死は我々みんなが共有する終着点なんだ。
かつてそこから逃れられた人は誰一人としていない。
そしてそれは、そうあるべきことだから、そういうことになっているんですよ。
何故と言うなら、死はおそらく生が生んだ唯一無比の、最高の発明品だからです。
それは生のチェンジエージェント、要するに古きものを一掃して新しきものに道筋を作っていく働きのあるものなんです。
今この瞬間、新しきものと言ったらそれは他ならぬ君たちのことだ。しかしいつか遠くない将来、その君たちもだんだん古きものになっていって一掃される日が来る。
とてもドラマチックな言い草で済まんけど、でもそれが紛れもない真実なんです。
君たちの時間は限られている。
だから自分以外の他の誰かの人生を生きて無駄にする暇なんかない。
ドグマという罠に、絡め取られてはいけない。
それは他の人たちの考え方が生んだ結果とともに生きていくということだからね。
その他大勢の意見の雑音に自分の内なる声、心、直感を掻き消されないことです。
自分の内なる声、心、直感というのは、どうしたわけか君が本当になりたいことが何か、もうとっくの昔に知っているんだ。
だからそれ以外のことは全て、二の次でいい。
私が若い頃、"The Whole Earth Catalogue（全地球カタログ）"というとんでもない出版物があって、同世代の間ではバイブルの一つになっていました。
それはスチュアート・ブランドという男がここからそう遠くないメンローパークで製作したもので、彼の詩的なタッチが誌面を実に生き生きしたものに仕上げていました。
時代は60年代後半。パソコンやデスクトップ印刷がまだ普及する前の話ですから、媒体は全てタイプライターとはさみ、ポラロイドカメラで作っていた。
だけど、それはまるでグーグルが出る35年前の時代に遡って出されたグーグルのペーパーバック版とも言うべきもので、理想に輝き、使えるツールと偉大な概念がそれこそページの端から溢れ返っている、そんな印刷物でした。
スチュアートと彼のチームはこの”The Whole Earth Catalogue”の発行を何度か重ね、コースを一通り走り切ってしまうと最終号を出した。
それが70年代半ば。私はちょうど今の君たちと同じ年頃でした。
最終号の背表紙には、まだ朝早い田舎道の写真が1枚ありました。
君が冒険の好きなタイプならヒッチハイクの途上で一度は出会う、そんな田舎道の写真です。
写真の下にはこんな言葉が書かれていました。「Stay hungry, stayfoolish.（ハングリーであれ。馬鹿であれ）」。それが断筆する彼らが最後に残した、お別れのメッセージでした。
「Stay hungry, stay foolish.」
それからというもの私は常に自分自身そうありたいと願い続けてきた。
そして今、卒業して新たな人生に踏み出す君たちに、それを願って止みません。
Stay hungry, stay foolish.」
スティーブ・ジョブスのスピーチは以上です。
言う事がありません。
グローバルオーナーズ編集長の久保田です。
今回は、私の好きな人物について書いてみたいと思います。
少し長いので、時間がある時に読んでください。
昨年、米国で発表された、最も賞賛されるべき企業の1位に「アップル」が選ばれました。
最近ではパソコンよりも、アイポッド（小さな音楽再生機器）のほうが有名です。
アップル社のCEOはスティーブ・ジョブス。
彼は学生時代、友人と2人で、ガレージオフィスでアップル社を創業しました。
創業社長でありながら、彼は30歳で取締役会よりクビを言い渡されてしまいます。人生の全てをかけてきた会社から放り出されボロボロになります。
しかしながら、ココからが彼の凄いところです。
アニメーション映画制作の「ピクサー」社を立ち上げ、「トイストーリー」などヒット映画を連発。
ウォルト・ディズニー社に株を売却し、筆頭株主になると、今度は、経営不振のディズニー映画を立て直します。
そして、業績不振だったアップル社より、カムバックの依頼・・・。
自分が創業した会社から、クビを言い渡され、また戻ってきてほしいと言われたわけです。
そこから破竹の快進撃を続けるも、今度は余命3ヶ月のガンを告知される・・・。
そんなスティーブ・ジョブスの伝説と呼ばれるスピーチがあります。
映像や文章がたくさん出回っていますので、見たり、読まれりした方もいるかもしれませんが、ここに全文を掲載いたします。
私は、目の前の仕事で迷った時、このスピーチをよく読みます。
アップルコンピュータ創業者 スティーブ・ジョブスＣＥＯ
2005年6月12日 スタンフォード大学卒業祝賀スピーチ
「ありがとう。世界有数の最高学府を卒業される皆さんと、本日こうして晴れの門出に同席でき大変光栄です。
実を言うと私は大学を出たことがないので、これが今までで最も大学卒業に近い経験ということになります。
本日は皆さんに私自身の人生から得たストーリーを３つ紹介します。それだけです。
どうってことないですよね、たった３つです。
最初の話は、点と点を繋ぐというお話です。
私はリード大学を半年で退学しました。しかし、本当に辞めてしまうまで18ヶ月かそこらはまだ大学に居残って授業を聴講していました。
じゃあ、なぜ辞めたんだ？ということになるんですけれども、それは私が生まれる前の話に遡ります。
私の生みの母親は若い未婚の大学院生で、私のことを生まれたらすぐ養子に出すと決めていました。
育ての親は大卒でなくてはいけない、そう彼女は固く決めていたので、ある弁護士の夫婦が出産と同時に私を養子として引き取ることになっていました。
ところがいざ私が生まれてしまうと、弁護士夫婦は最後のギリギリの土壇場になって、やっぱり女の子が欲しいという事になってしまった。
その結果、養子縁組待ちのリストに名前が載っていた今の両親のところに、夜も遅い時間に電話がいったんです。
「予定外の男の赤ちゃんが生まれてしまったんですけど、欲しいですか？」。彼らは「もちろん」と答えました。
しかし、これは生みの母親も後で知ったことなんですが、二人のうち母親の方は大学なんか一度だって出ていないし、父親に至っては高校もロクに出ていなかったんです。
そうと知った生みの母親は養子縁組の最終書類にサインを拒みました。
そうして何ヶ月かが経って今の親が、将来私を大学に行かせると約束したので、さすがの母親も態度を和らげた、といういきさつがありました。
こうして私の人生はスタートしました。
やがて17年後、私は本当に大学に入るわけなんだけれども、何も考えずにスタンフォード大学並みに学費の高いカレッジを選んでしまったもんだから労働者階級の親の稼ぎはすべて大学の学費に消えていくんですね。
そうして6ヶ月も過ぎた頃には、私はもうそこに何の価値も見出せなくなっていた。
自分が人生で何をやりたいのか私には全く分からなかったし、それを見つける手助けをどう大学がしてくれるのかも全く分からない。なのに自分はここにいて、親が生涯かけて貯めた金を残らず使い果たしている。
だから退学を決めた。全てのことはうまく行くと信じてね。
そりゃ当時はかなり怖かったですよ。ただ、今こうして振り返ってみると、あれは人生最良の決断だったと思えます。
だって退学した瞬間から興味のない必修科目はもう採る必要がないから、そういうのは止めてしまって、その分もっと面白そうなクラスを聴講しにいけるんですからね。
夢物語とは無縁の暮らしでした。寮に自分の持ち部屋がないから夜は友達の部屋の床に寝泊りさせてもらってたし、コーラの瓶を店に返すと5セント玉がもらえるんだけど、あれを貯めて食費に充てたりね。
日曜の夜はいつも７マイル(11.2km)歩いて街を抜けると、ハーレクリシュナ寺院で、やっとまともなメシにありつける、これが無茶苦茶旨くてね。
しかし、こうして自分の興味と直感の赴くまま当時、身につけたことの多くは、後になって値札がつけられないぐらい価値のあるものだって分かってきたんだね。
ひとつ具体的な話をしてみましょう。
リード大学は、当時としてはおそらく国内最高水準のカリグラフィ教育を提供する大学でした。
キャンパスのそれこそ至るところ、ポスター1枚から戸棚のひとつひとつに貼るラベルの1枚1枚まで美しい手書きのカリグラフィ(飾り文字）が施されていました。
私は退学した身。もう普通のクラスには出なくていい。
そこでとりあえずカリグラフィのクラスを採って、どうやったらそれができるのか勉強してみることに決めたんです。
セリフをやってサンセリフの書体もやって、あとは活字の組み合わせに応じて字間を調整する手法を学んだり、素晴らしい書体（文字のデザイン）を実現するためには何が必要かを学んだり。
それは美しく、歴史があり、科学では判別できない微妙なアートの要素を持つ世界で、いざ始めてみると私はすっかり夢中になってしまったんです。
こういったことは、どれも生きていく上で何ら実践の役に立ちそうの無い物ばかりです。
だけど、それから10年経って最初のマッキントッシュ・コンピュータを設計する段になって、この時の経験が丸ごと私の中に蘇ってきたんですね。
で、僕たちはその全てをマックの設計に組み込んだ。
そうして完成したのは、美しいフォント機能を備えた世界初のコンピュータでした。
もし私が大学であのコースひとつ寄り道していなかったら、マックには複数書体も字間調整フォントも入っていなかっただろうし、ウィンドウズはマックの単なる物真似に過ぎないので、パソコン全体で見回してもそうした機能を備えたパソコンは地上に1台として存在しなかったことになります。
もし私がドロップアウト(退学)していなかったら、あのカリグラフィのクラスにはドロップイン(寄り道)していなかった。
そして、パソコンには今あるような素晴らしいフォントが搭載されていなかった。
もちろん大学にいた頃の私には、まだそんな先々のことまで読んで、点と点を繋げてみる事なんてできませんでしたよ。
だけど10年後、振り返ってみると、これほどまたハッキリクッキリ見えることもないわけで、そこなんだよね。もう一度言います。
未来に先回りして点と点を繋げて見ることはできない、君たちにできるのは過去を振り返って繋げることだけなんだ。
だからこそバラバラの点であっても将来それが何らかのかたちで必ず繋がっていくと信じなくてはならない。
自分の根性、運命、人生、カルマ…何でもいい、とにかく信じること。
点と点が自分の歩んでいく道の途上のどこかで必ずひとつに繋がっていく、そう信じることで君たちは確信を持って己の心の赴くまま生きていくことができる。
結果、人と違う道を行くことになってもそれは同じ。信じることで全てのことは、間違いなく変わるんです。
２番目の話は、愛と敗北にまつわるお話です。
私は幸運でした。自分が何をしたいのか、人生の早い段階で見つけることができた。
実家のガレージでウォズとアップルを始めたのは、私が二十歳の時でした。
アップルは、たった2人でガレージから始め、がむしゃらに働いて10年後、従業員4千人以上の20億ドル企業になりました。
そうして自分たちが出しうる最高の作品、マッキントッシュを発表してたった1年後の事です。
30回目の誕生日を迎えたその矢先に私は会社を、クビになったんです。
自分が始めた会社だろ？どうしたらクビになるんだ？と思われるかもしれませんが、要するにこういうことです。
アップルが大きくなったので私の右腕として会社を動かせる非常に有能な人間を雇った。
そして最初の1年かそこらはうまく行った。
けど互いの将来ビジョンにやがて亀裂が生じ始め、最後は物別れに終わってしまった。
いざ決裂する段階になって取締役会議が彼に味方したので、齢30にして会社を追い出されたと、そういうことです。
しかも私が会社を追放されたことは当時、大分騒がれたので世の中の誰もが知っていた。
自分が社会人生命の全てをかけて打ち込んできたものが消えたんですから、私はもうズタズタでした。
数ヶ月はどうしたらいいのか本当に分からなかった。
自分のせいで前の世代から受け継いだ起業家たちの業績が地に落ちた、自分は自分に渡されたバトンを落としてしまったんだ、そう感じました。
このように最悪のかたちで全てを台無しにしてしまったことを詫びようと、デイヴィッド・パッカードとボブ・ノイスにも会いました。
知る人ぞ知る著名な落伍者となったことで一時はシリコンヴァレーを離れることも考えたほどです。
ところが、そうこうしているうちに少しずつ私の中で何かが見え始めてきたんです。私はまだ自分のやった仕事が好きでした。
アップルでのイザコザはその気持ちをいささかも変えなかった。振られても、まだ好きなんですね。だからもう一度、一から出直してみることに決めたんです。
その時は分からなかったのですが、やがてアップルをクビになったことは自分の人生最良の出来事だったのだ、ということが分かってきました。
成功者であることの重み、それがビギナーであることの軽さに代わった。
そして、あらゆる物事に対して前ほど自信も持てなくなった代わりに、自由になれたことで私はまた一つ、自分の人生で最もクリエイティブな時代の絶頂期に足を踏み出すことができたんですね。
それに続く5年のうちに私は「NeXT」という会社を始め、「ピクサー」という会社を作り、素晴らしい女性と恋に落ち、彼女は私の妻になりました。
ピクサーはやがてコンピュータ・アニメーションによる世界初の映画「トイ・ストーリー」を創り、今では世界で最も成功しているアニメーション・スタジオです。
思いがけない方向に物事が運び、NeXTはアップルが買収し、私はアップルに復帰。
NeXTで開発した技術は現在アップルが進める企業再生努力の中心にあります。
ロレーヌと私は一緒に素晴らしい家庭を築いてきました。
アップルをクビになっていなかったらこうした事は何ひとつ起こらなかった、私にはそう断言できます。
そりゃひどい味の薬でしたよ。
でも患者にはそれが必要なんだろうね。人生には時としてレンガで頭をぶん殴られるようなひどいことも起こるものなのです。
だけど、信念を放り投げちゃいけない。私が挫けずにやってこれたのはただ一つ、自分のやっている仕事が好きだという、その気持ちがあったからです。
皆さんも自分がやって好きなことを見つけなきゃいけない。
それは仕事も恋愛も根本は同じで、君たちもこれから仕事が人生の大きなパートを占めていくだろうけど、自分が本当に心の底から満足を得たいなら進む道はただ一つ、自分が素晴しいと信じる仕事をやる、それしかない。
そして素晴らしい仕事をしたいと思うなら進むべき道はただ一つ、好きなことを仕事にすることなんですね。
まだ見つかってないなら探し続ければいい。落ち着いてしまっちゃ駄目です。
心の問題と一緒でそういうのは見つかるとすぐピンとくるものだし、素晴らしい恋愛と同じで年を重ねるごとにどんどん良くなっていく。
だから探し続けること。落ち着いてしまってはいけない。
３つ目は、死に関するお話です。
私は17の時、このような言葉をどこかで読みました。確かこんな感じです。
「来る日も来る日もこれが人生最後の日と思って生きるとしよう。そうすればいずれ必ず、間違いなくその通りになる日がくるだろう」。
それは私にとって強烈な印象を与える言葉でした。
そしてそれから現在に至るまで33年間、私は毎朝鏡を見て自分にこう問い掛けるのを日課としてきました。
「もし今日が自分の人生最後の日だとしたら、今日やる予定のことを私は本当にやりたいだろうか？」。それに対する答えが“NO”の日が幾日も続くと、そろそろ何かを変える必要があるなと、そう悟るわけです。
自分が死と隣り合わせにあることを忘れずに思うこと。これは私がこれまで人生を左右する重大な選択を迫られた時には常に、決断を下す最も大きな手掛かりとなってくれました。
何故なら、ありとあらゆる物事はほとんど全て…外部からの期待の全て、己のプライドの全て、屈辱や挫折に対する恐怖の全て…こういったものは我々が死んだ瞬間に全て、きれいサッパリ消え去っていく以外ないものだからです。
そして後に残されるのは本当に大事なことだけ。
自分もいつかは死ぬ。そのことを思い起こせば自分が何か失ってしまうんじゃないかという思考の落とし穴は回避できるし、これは私の知る限り最善の防御策です。
君たちはもう素っ裸なんです。自分の心の赴くまま生きてならない理由など、何一つない
今から1年ほど前、私は癌と診断されました。
朝の7時半にスキャンを受けたところ、私のすい臓にクッキリと腫瘍が映っていたんですね。私はその時まで、すい臓が何かも知らなかった。
医師たちは私に言いました。
これは治療不能な癌の種別である、ほぼ断定していいと。生きて3ヶ月から6ヶ月、それ以上の寿命は望めないだろう、と。
主治医は家に帰って仕事を片付けるよう、私に助言しました。これは医師の世界では「死に支度をしろ」という意味のコード（符牒）です。
それはつまり、子どもたちに今後10年の間に言っておきたいことがあるのなら思いつく限り全て、なんとか今のうちに伝えておけ、ということです。
たった数ヶ月でね。
それはつまり自分の家族がなるべく楽な気持ちで対処できるよう万事しっかりケリをつけろ、ということです。
それはつまり、さよならを告げる、ということです。
私はその診断結果を丸1日抱えて過ごしました。
そしてその日の夕方遅く、バイオプシー（生検）を受け、喉から内視鏡を突っ込んで中を診てもらったんですね。
内視鏡は胃を通って腸内に入り、そこから医師たちはすい臓に針で穴を開け腫瘍の細胞を幾つか採取しました。
私は鎮静剤を服用していたのでよく分からなかったんですが、その場に立ち会った妻から後で聞いた話によると、顕微鏡を覗いた医師が私の細胞を見た途端、急に泣き出したんだそうです。
何故ならそれは、すい臓癌としては極めて稀な形状の腫瘍で、手術で直せる、そう分かったからなんです。
こうして私は手術を受け、ありがたいことに今も元気です。
これは私がこれまで生きてきた中で最も、死に際に近づいた経験ということになります。
この先何十年かは、これ以上近い経験はないものと願いたいですけどね。
以前の私にとって死は、意識すると役に立つことは立つんだけど純粋に頭の中の概念に過ぎませんでした。
でも、あれを経験した今だから前より多少は確信を持って君たちに言えることなんだが、誰も死にたい人なんていないんだよね。
天国に行きたいと願う人ですら、まさかそこに行くために死にたいとは思わない。
にも関わらず死は我々みんなが共有する終着点なんだ。
かつてそこから逃れられた人は誰一人としていない。
そしてそれは、そうあるべきことだから、そういうことになっているんですよ。
何故と言うなら、死はおそらく生が生んだ唯一無比の、最高の発明品だからです。
それは生のチェンジエージェント、要するに古きものを一掃して新しきものに道筋を作っていく働きのあるものなんです。
今この瞬間、新しきものと言ったらそれは他ならぬ君たちのことだ。しかしいつか遠くない将来、その君たちもだんだん古きものになっていって一掃される日が来る。
とてもドラマチックな言い草で済まんけど、でもそれが紛れもない真実なんです。
君たちの時間は限られている。
だから自分以外の他の誰かの人生を生きて無駄にする暇なんかない。
ドグマという罠に、絡め取られてはいけない。
それは他の人たちの考え方が生んだ結果とともに生きていくということだからね。
その他大勢の意見の雑音に自分の内なる声、心、直感を掻き消されないことです。
自分の内なる声、心、直感というのは、どうしたわけか君が本当になりたいことが何か、もうとっくの昔に知っているんだ。
だからそれ以外のことは全て、二の次でいい。
私が若い頃、"The Whole Earth Catalogue（全地球カタログ）"というとんでもない出版物があって、同世代の間ではバイブルの一つになっていました。
それはスチュアート・ブランドという男がここからそう遠くないメンローパークで製作したもので、彼の詩的なタッチが誌面を実に生き生きしたものに仕上げていました。
時代は60年代後半。パソコンやデスクトップ印刷がまだ普及する前の話ですから、媒体は全てタイプライターとはさみ、ポラロイドカメラで作っていた。
だけど、それはまるでグーグルが出る35年前の時代に遡って出されたグーグルのペーパーバック版とも言うべきもので、理想に輝き、使えるツールと偉大な概念がそれこそページの端から溢れ返っている、そんな印刷物でした。
スチュアートと彼のチームはこの”The Whole Earth Catalogue”の発行を何度か重ね、コースを一通り走り切ってしまうと最終号を出した。
それが70年代半ば。私はちょうど今の君たちと同じ年頃でした。
最終号の背表紙には、まだ朝早い田舎道の写真が1枚ありました。
君が冒険の好きなタイプならヒッチハイクの途上で一度は出会う、そんな田舎道の写真です。
写真の下にはこんな言葉が書かれていました。「Stay hungry, stayfoolish.（ハングリーであれ。馬鹿であれ）」。それが断筆する彼らが最後に残した、お別れのメッセージでした。
「Stay hungry, stay foolish.」
それからというもの私は常に自分自身そうありたいと願い続けてきた。
そして今、卒業して新たな人生に踏み出す君たちに、それを願って止みません。
Stay hungry, stay foolish.」
スティーブ・ジョブスのスピーチは以上です。
言う事がありません。
2008年11月15日
第48回「グーグルが発見した10の事実」
今や世界的に知らない人のほうが少ないと言える企業に、
「グーグル」社があります。
年配の読者の方で、知らない！という方もいらっしゃるかもしれませんので、簡単に説明しましょう。
「グーグル」とは、英語で「Google」と書きます。
インターネットで、何かを調べる時に、検索する言葉を打ち込みます。
その際にGoogleの検索エンジンを使うか？
Yahoo（ヤホーではありません・・・ヤフーです）の検索エンジンを使うか？
この２社を選ばれる方が大半かと思われます。
検索エンジン界での、Googleの世界シェアは62.4％、
2位のYahoo!（12.8％）を大きく引き離しています。
日本ではYahoo（ヤフー）が1位ですが、その差は急激に縮まっています。
Googleの職場環境の特徴として、“20％ルール”というものがあります。勤務時間の20％を、自分の好きなプロジェクトに費やすことができるというものです。
幾つものアイデアが、この20％ルールから生み出されたそうです。
創造的な発想とは、脳の柔軟性と共に、集中できる環境も必要です。
グーグルのサイトには『Googleが発見した10の事実』
というモットーが掲げられています。
1. ユーザーに焦点を絞れば、「結果」は自然に付いてくる。
2. １つのことを極めて本当にうまくやるのが一番。
3. 遅いより速い方がいい。
4. ウェブでも民主主義は機能する。
5. 情報を探したくなるのは机に座っているときだけではない。
6. 悪事を働かなくても金儲けはできる。
7. 世の中の情報量は絶えず増え続けている。
8. 情報のニーズはすべての国境を越える。
9. スーツがなくても真剣に仕事はできる。
10. すばらしい、では足りない。
この中で私が最も好きな言葉は、
「悪事を働かなくても金儲けはできる。」
・・・さすがです。
私が1つ付け加えさせてもらえるとしたら、
「新しいことを生み出さない人生ほど、
つまらないものはない」
「グーグル」社があります。
年配の読者の方で、知らない！という方もいらっしゃるかもしれませんので、簡単に説明しましょう。
「グーグル」とは、英語で「Google」と書きます。
インターネットで、何かを調べる時に、検索する言葉を打ち込みます。
その際にGoogleの検索エンジンを使うか？
Yahoo（ヤホーではありません・・・ヤフーです）の検索エンジンを使うか？
この２社を選ばれる方が大半かと思われます。
検索エンジン界での、Googleの世界シェアは62.4％、
2位のYahoo!（12.8％）を大きく引き離しています。
日本ではYahoo（ヤフー）が1位ですが、その差は急激に縮まっています。
Googleの職場環境の特徴として、“20％ルール”というものがあります。勤務時間の20％を、自分の好きなプロジェクトに費やすことができるというものです。
幾つものアイデアが、この20％ルールから生み出されたそうです。
創造的な発想とは、脳の柔軟性と共に、集中できる環境も必要です。
グーグルのサイトには『Googleが発見した10の事実』
というモットーが掲げられています。
1. ユーザーに焦点を絞れば、「結果」は自然に付いてくる。
2. １つのことを極めて本当にうまくやるのが一番。
3. 遅いより速い方がいい。
4. ウェブでも民主主義は機能する。
5. 情報を探したくなるのは机に座っているときだけではない。
6. 悪事を働かなくても金儲けはできる。
7. 世の中の情報量は絶えず増え続けている。
8. 情報のニーズはすべての国境を越える。
9. スーツがなくても真剣に仕事はできる。
10. すばらしい、では足りない。
この中で私が最も好きな言葉は、
「悪事を働かなくても金儲けはできる。」
・・・さすがです。
私が1つ付け加えさせてもらえるとしたら、
「新しいことを生み出さない人生ほど、
つまらないものはない」
2008年10月09日
第47回「窃盗犯から狙われないセキュリティ対策について」
こんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田です。
今回は、一度被害に遭うと退去者が続出する可能性も・・・
元警察官大家が秘策を伝授! 低コストで実現できる！
「窃盗犯から狙われないセキュリティ」
と題しまして、今回は、入居者の安全を守るセキュリティのお話です。
みなさんは、セキュリティについて、どのように考えていらっしゃいますか？
実は、空き巣などの被害が出ると、退去の連鎖が起きるケースが多いのです。
そこで、今回は、元警察官として、地域課・生活安全課を経験し、窃盗犯の様々な手口を知る、佐藤オーナーに解説をお願いいたしました。
佐藤オーナーは、現在、警察官を退職し、4棟68室を経営する、成功大家さんでもあります。
佐藤オーナー曰く、
「賃貸物件で空き巣などの被害が発生した場合に、一番問題だと思うのが、「大家さんが、その事実を知らないケースが多い」という点です。事件処理は警察と被害者だけの間で行なわれるのが一般的です。
ですから、建物が壊されるなどの痕跡が無く、被害が物件に及んでいない場合、大家さんへ連絡がいかないという事もよくあります。
つまり、入居者が自ら退去理由を告げてこなければ、状況を掴むのが難しいのです。
このような状況を踏まえると、退去者が出た場合は、管理会社さん、または本人と話す機会をもうけて、退去の理由について必ず確認するようにしましょう。もし、空き巣などの事件が発生していた場合は、必ず部屋の点検を行なうべきです。一度、被害にあった部屋は何かしらの対策を施す必要があるからです。
そうした行為を怠ると、他の入居者まで次々と退去してしまう結果になりかねません。いわゆる「負の連鎖」です。
特に、女性入居者をターゲットにしている物件では、金銭目当ての泥棒以外にも、ストーカーや変質者といった類の犯罪から、入居者を守る必要が生じます。
その為にも、犯罪者の行動心理を理解する事が大切です。実はここに、大金を使わずに実現できるセキュリティの真髄が隠されています。
では、実際にどういった手口が多いのでしょうか？
玄関ドアからの進入に関して言えば、以前はピッキングやバールでこじ開けて入るなどのケースが殆どでした。
ところが最近は、ドアポストから手を入れて、サムターンを回して開けるという犯罪が増えています。この場合、やっかいなのが、不法侵入の後が残らない事です。ドアポストが簡単に外れてしまう製品も数多く出回っています。ですから、退室時に元通りにハメ込んでおけば、本当に原因究明が困難になります。
部屋が荒らされて、金品が紛失しているにも関わらず、ピッキングされた様子もなく、窓も全部閉まっている・・・。ところが玄関ドアだけが、開いた状態に・・・。というケースでは、この手口が多いと言えます。実際に警察の事情聴取でも、被害者が鍵を掛けたかどうかウロ覚えな場合も多く、被害届けの項目欄にも原因として「鍵の掛け忘れ」と記入されてしまう事が、少なくありません。当然、大家さんも、原因を掴めませんから、何ら対策も講じずに、そのまま「鍵の閉め忘れ」ですべてが終了し、後々も同じような被害が起こってしまうわけです。
そんな悪循環に陥らない為にも、
ドアポストは塞いでしまう対策を施すべき
です。
安価な製品も販売されており、それほど経費はかかりません。
次に窓からの侵入のケースですが、この場合はクレセント（鍵）の部分の周辺を割られてしまう事が多いと思います。当然ながら、窓ガラスを変える事になるのですが、その際にノックするような振動で警告音を発する「振動アラーム」を設置すると良いともいます。
また、カーテンの色に工夫を凝らすのも良いと思います。何故なら、犯罪者は外から見える情報で、居住者の性別やライフスタイルを判断するからです。」
いかがでしたか？
以上、非常に参考になります。
是非、実践してみてください。
ではまた。
グローバルオーナーズ編集長の久保田です。
今回は、一度被害に遭うと退去者が続出する可能性も・・・
元警察官大家が秘策を伝授! 低コストで実現できる！
「窃盗犯から狙われないセキュリティ」
と題しまして、今回は、入居者の安全を守るセキュリティのお話です。
みなさんは、セキュリティについて、どのように考えていらっしゃいますか？
実は、空き巣などの被害が出ると、退去の連鎖が起きるケースが多いのです。
そこで、今回は、元警察官として、地域課・生活安全課を経験し、窃盗犯の様々な手口を知る、佐藤オーナーに解説をお願いいたしました。
佐藤オーナーは、現在、警察官を退職し、4棟68室を経営する、成功大家さんでもあります。
佐藤オーナー曰く、
「賃貸物件で空き巣などの被害が発生した場合に、一番問題だと思うのが、「大家さんが、その事実を知らないケースが多い」という点です。事件処理は警察と被害者だけの間で行なわれるのが一般的です。
ですから、建物が壊されるなどの痕跡が無く、被害が物件に及んでいない場合、大家さんへ連絡がいかないという事もよくあります。
つまり、入居者が自ら退去理由を告げてこなければ、状況を掴むのが難しいのです。
このような状況を踏まえると、退去者が出た場合は、管理会社さん、または本人と話す機会をもうけて、退去の理由について必ず確認するようにしましょう。もし、空き巣などの事件が発生していた場合は、必ず部屋の点検を行なうべきです。一度、被害にあった部屋は何かしらの対策を施す必要があるからです。
そうした行為を怠ると、他の入居者まで次々と退去してしまう結果になりかねません。いわゆる「負の連鎖」です。
特に、女性入居者をターゲットにしている物件では、金銭目当ての泥棒以外にも、ストーカーや変質者といった類の犯罪から、入居者を守る必要が生じます。
その為にも、犯罪者の行動心理を理解する事が大切です。実はここに、大金を使わずに実現できるセキュリティの真髄が隠されています。
では、実際にどういった手口が多いのでしょうか？
玄関ドアからの進入に関して言えば、以前はピッキングやバールでこじ開けて入るなどのケースが殆どでした。
ところが最近は、ドアポストから手を入れて、サムターンを回して開けるという犯罪が増えています。この場合、やっかいなのが、不法侵入の後が残らない事です。ドアポストが簡単に外れてしまう製品も数多く出回っています。ですから、退室時に元通りにハメ込んでおけば、本当に原因究明が困難になります。
部屋が荒らされて、金品が紛失しているにも関わらず、ピッキングされた様子もなく、窓も全部閉まっている・・・。ところが玄関ドアだけが、開いた状態に・・・。というケースでは、この手口が多いと言えます。実際に警察の事情聴取でも、被害者が鍵を掛けたかどうかウロ覚えな場合も多く、被害届けの項目欄にも原因として「鍵の掛け忘れ」と記入されてしまう事が、少なくありません。当然、大家さんも、原因を掴めませんから、何ら対策も講じずに、そのまま「鍵の閉め忘れ」ですべてが終了し、後々も同じような被害が起こってしまうわけです。
そんな悪循環に陥らない為にも、
ドアポストは塞いでしまう対策を施すべき
です。
安価な製品も販売されており、それほど経費はかかりません。
次に窓からの侵入のケースですが、この場合はクレセント（鍵）の部分の周辺を割られてしまう事が多いと思います。当然ながら、窓ガラスを変える事になるのですが、その際にノックするような振動で警告音を発する「振動アラーム」を設置すると良いともいます。
また、カーテンの色に工夫を凝らすのも良いと思います。何故なら、犯罪者は外から見える情報で、居住者の性別やライフスタイルを判断するからです。」
いかがでしたか？
以上、非常に参考になります。
是非、実践してみてください。
ではまた。
2008年09月01日
第46回「賃貸経営の問題解決 虎の巻」
こんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田です。
今月は、
家賃、物件管理、環境改善、etc ,入居者とのモメ事にはこう対応する！
賃貸経営の「問題解決」虎の巻
です。今回は４つのテーマに絞って解説させて頂きました。
虎の巻１家賃値下げや滞納トラブルにはこう対応する！
解説/浦田健
虎の巻２敷金清算時に発生する問題にはこう対応する！
解説/水澤健一
虎の巻３修繕や住環境にまつわるものはこう対応する！
解説/安藤泉
では、一つずつ見ていきましょう。
虎の巻１ 家賃値下げや滞納トラブルにはこう対応する！
解説/浦田健
賃貸経営をしていれば、入居者からのクレームは尽きる事はありません。
しかも人間であれば、誰もがこういった事は「面倒だなあ」と思うはずです。でも、そのクレームは何故発生するのでしょうか？
設備の不具合家賃の問題など、原因はいろいろ考えられますが、実は始まりは「要望」にあります。
この、入居者からの「要望」段階で、対応が遅かったりして、相手が不満を募らせると、クレームへと変化してしまう訳です。
何かトラブルが発生した時に瞬時に対応することで、入居者の安心感や満足度が高められるのは間違いありません。
私は、更新時における家賃の値下げ要求については、基本的に応じないようにしています。理由は、他の入居者も同じ家賃である事、さらにサービスも同様に提供しているからです。
実は、過去にもこういった要望が入居者から出たことがありました。
その時は、「家賃を5000円下げて欲しい」と言われたのです。
そこで、私は家賃を値下げしない代わりに設備を充実させる、という提案をしました。
DVDデッキや、ウオシュレットなど、部屋に付加価値を与えるというアイデアです。実は、家賃値下げには、こういった代替案が効果を発揮するケースが多いのです。
実際に私も値下げを回避した経験を持っています。
ただし、前述の入居者は、それでも納得して頂けなかった為、5000円は無理ですが、2000円ならという譲歩案を提示。最終的には、その間となる3000円の値引きで話がまとまりました。
この時、何故、ここまでの値下げに応じたのか？それは入居者が10年近く住んでいたからです。仮に退去となった場合の修繕費を、考慮したわけです。使い込まれた部屋を修繕するには、30～40万円近くは必要になります。値引きだけに拘った挙句、そういった出費が発生するのは得策ではありません～。 （以下は本誌にてご覧くださいませ）
虎の巻２ 敷金清算時に発生する問題にはこう対応する！
解説/水澤健一
私は退去にまつわる敷金清算時には、出来る限り管理会社さんと一緒に現場に足を運ぶようにしています。
なかでも、直感的にマズイ、あるいは事前の報告で不安を感じた物件に関しては、スケジュールを調整して、必ず大家さんが立ち会うべきだと考えています。
その理由としては
①現場を見なければ、どの程度の修繕が必要なのか分からない
②負担割合を切り分けるのが、難しいケースがある
③どの程度の修繕コストをかけられるのか、という最終判断は大家さんが行なう
④入居前と後での違いを大家さんはよく知っている。以上のような点から、現場にオーナーがいれば、その場で、結論を出せるため、次へのアクション、すなわち早く修繕を終わらせて、迅速に入居募集へと進めるわけです～。（以下は本誌でご覧くださいませ）
虎の巻３ 修繕や住環境にまつわるものはこう対応する！
解説/安藤泉
私は、入居者から要望があった時には「スピードもサービスのうち」と考え、とにかく迅速に対応するように心掛けています。
実はコレがあるかどうかで、入居者の心証は大きく違ってくるのです。
例えば以前、私の物件で水漏れが起こった事がありました。
その時、私は当日の午前中に修理を終えたのです。入居者が仕事へ出掛ける前に「私が立会いの下で修理をしますけど、問題ないですか？」と了解を得て対処しました。
もちろん不具合が出たのですから、入居者にとっては不快に違いありません。物件に対するイメージも下がるでしょう。しかし、朝に依頼したものが、帰宅時に直っていたら、どうでしょう？
少しでも快適に住んで頂きたいという大家側の気持ちも伝わりますし、先方も喜んでくれるに違いありません。
つまり、マイナスイメージをプラスへと変換できるわけです～。
（以下は本誌でご覧くださいませ）
ではまた。
グローバルオーナーズ編集長の久保田です。
今月は、
家賃、物件管理、環境改善、etc ,入居者とのモメ事にはこう対応する！
賃貸経営の「問題解決」虎の巻
です。今回は４つのテーマに絞って解説させて頂きました。
虎の巻１家賃値下げや滞納トラブルにはこう対応する！
解説/浦田健
虎の巻２敷金清算時に発生する問題にはこう対応する！
解説/水澤健一
虎の巻３修繕や住環境にまつわるものはこう対応する！
解説/安藤泉
では、一つずつ見ていきましょう。
虎の巻１ 家賃値下げや滞納トラブルにはこう対応する！
解説/浦田健
賃貸経営をしていれば、入居者からのクレームは尽きる事はありません。
しかも人間であれば、誰もがこういった事は「面倒だなあ」と思うはずです。でも、そのクレームは何故発生するのでしょうか？
設備の不具合家賃の問題など、原因はいろいろ考えられますが、実は始まりは「要望」にあります。
この、入居者からの「要望」段階で、対応が遅かったりして、相手が不満を募らせると、クレームへと変化してしまう訳です。
何かトラブルが発生した時に瞬時に対応することで、入居者の安心感や満足度が高められるのは間違いありません。
私は、更新時における家賃の値下げ要求については、基本的に応じないようにしています。理由は、他の入居者も同じ家賃である事、さらにサービスも同様に提供しているからです。
実は、過去にもこういった要望が入居者から出たことがありました。
その時は、「家賃を5000円下げて欲しい」と言われたのです。
そこで、私は家賃を値下げしない代わりに設備を充実させる、という提案をしました。
DVDデッキや、ウオシュレットなど、部屋に付加価値を与えるというアイデアです。実は、家賃値下げには、こういった代替案が効果を発揮するケースが多いのです。
実際に私も値下げを回避した経験を持っています。
ただし、前述の入居者は、それでも納得して頂けなかった為、5000円は無理ですが、2000円ならという譲歩案を提示。最終的には、その間となる3000円の値引きで話がまとまりました。
この時、何故、ここまでの値下げに応じたのか？それは入居者が10年近く住んでいたからです。仮に退去となった場合の修繕費を、考慮したわけです。使い込まれた部屋を修繕するには、30～40万円近くは必要になります。値引きだけに拘った挙句、そういった出費が発生するのは得策ではありません～。 （以下は本誌にてご覧くださいませ）
虎の巻２ 敷金清算時に発生する問題にはこう対応する！
解説/水澤健一
私は退去にまつわる敷金清算時には、出来る限り管理会社さんと一緒に現場に足を運ぶようにしています。
なかでも、直感的にマズイ、あるいは事前の報告で不安を感じた物件に関しては、スケジュールを調整して、必ず大家さんが立ち会うべきだと考えています。
その理由としては
①現場を見なければ、どの程度の修繕が必要なのか分からない
②負担割合を切り分けるのが、難しいケースがある
③どの程度の修繕コストをかけられるのか、という最終判断は大家さんが行なう
④入居前と後での違いを大家さんはよく知っている。以上のような点から、現場にオーナーがいれば、その場で、結論を出せるため、次へのアクション、すなわち早く修繕を終わらせて、迅速に入居募集へと進めるわけです～。（以下は本誌でご覧くださいませ）
虎の巻３ 修繕や住環境にまつわるものはこう対応する！
解説/安藤泉
私は、入居者から要望があった時には「スピードもサービスのうち」と考え、とにかく迅速に対応するように心掛けています。
実はコレがあるかどうかで、入居者の心証は大きく違ってくるのです。
例えば以前、私の物件で水漏れが起こった事がありました。
その時、私は当日の午前中に修理を終えたのです。入居者が仕事へ出掛ける前に「私が立会いの下で修理をしますけど、問題ないですか？」と了解を得て対処しました。
もちろん不具合が出たのですから、入居者にとっては不快に違いありません。物件に対するイメージも下がるでしょう。しかし、朝に依頼したものが、帰宅時に直っていたら、どうでしょう？
少しでも快適に住んで頂きたいという大家側の気持ちも伝わりますし、先方も喜んでくれるに違いありません。
つまり、マイナスイメージをプラスへと変換できるわけです～。
（以下は本誌でご覧くださいませ）
ではまた。
2008年08月02日
第45回「賃貸物件の付加価値を上げるポイント」
こんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田です。
今回は、賃貸物件の付加価値について、お話しましょう。
昨今の厳しい経済環境の下、物件の供給過多により、
家賃の下落が激しくなっており、
賃貸物件の入居者を獲得するのが難しくなってきています。
人気を得る物件にするには、
入居初期費用を下げるか、
家賃を下げるか、
付加価値を持たせるか、
この３つしかありません。
今回は、物件の付加価値を上げるポイントについてお話したいと思います。
先日、編集部に、あるオーナー様から電話がありました。
ちょっとクレーム気味で、声が大きく早口でした。
「ほぼ同じ立地なのに、近くにある煉瓦の家（弊社グループの建築アパート商品）は満室なのに、うちのアパートは3室空室、どうしてか？」
という内容でした。
いろいろなポイントが重なり合った結果ですので、私も簡単には答えられませんでしたが、そのオーナー様のアパートについて聞いてみると、
大手ハウスメーカーに丸投げで建てたアパートでした。設備もごくごくシンプルです。まずそれだけで結果は見えます。
煉瓦の家シリーズは木造ですが、外壁に本物の煉瓦をはめ込んでいます。オーダーメイド設計ですので、企画段階から大家さんと一緒に考えていきます。最新設備を導入して、コストをかけても、周辺家賃の2割り増しで貸すことができ、完成まえに満室になってしまうくらいです。
本来、アパート経営というのは空間をレンタルする事業です。
高い家賃を払って住むのですから、入居者にとっては快適であるのが、最も重要となります。
デザイナーズ物件の中でも、最近流行のガレージ付きアパートなどは典型です。一階がバイクや車を置くガレージになっており、そこは通常、修理やメンテナンスが出来るピットスペースのようになっています。ここに、気の合う仲間を集めて、自慢の愛車をいじりながら趣味の時間が過ごせるわけです。
入居希望者が殺到するデザイナーズ賃貸物件を多数建てられている吉川オーナーも言われます。
「住む人にとって癒しのスペースである住空間を、いかに快適に演出するか？これこそが、今後のアパート経営に求められているのです。
ですから、新築でデザイナーズ物件を建てる場合は、どこまでのグレードにして、どんな入居者に住んでもらうのか？というのが最大のポイントになります。
とはいえ、アパート・マンション経営において、グレードの高い物件は、即コストアップに繋がってしまいます。
もちろん、ある程度は家賃を高く設定できるのですが、コストアップ分を上回る家賃を取れる建物は少ないと言えます。
そこで、プランを考える際には、支出を抑えるために、構造をどうするのか？について考えなければなりません。
一般的には、SRCの高層タイプが最も費用が高く、次にRC、鉄骨造、木造となりますから、初期コストを安くするには木造が最適と言えます。しかし、この場合は、上階からの音の問題をクリアする必要があります。一つ解決方法としては、物件をメゾネットタイプしてみる事です。」
なるほど、勉強になりますね。次に、大家さん自らできる格安プチリフォームで満室経営を続ける松田オーナーは言われます。
「原状回復時に、ほんの少し、付加価値を付けてみてください。
原状回復時にリフォームをする際は、まず該当する部屋のコンセプトを考える事が大切です。例えば、退去されたのが、１階の日当たりの悪い「冷たい印象の部屋」だったとします。通常、こういう部屋は人気が無くて、入居率も悪いケースが多いはずです。
しかし、その雰囲気を逆手に取り、むしろ活かす方向でリフォームを行なったら、どうなるでしょうか？
具体的には、コンクリート打ちっ放し系の壁紙への変更などに加え、大理石調のクッションフロアを採用する、といった感じです。そうすると不思議なもので、単に暗くて冷たいイメージだったのが、「クールでカッコいい」印象の部屋に生まれ変わります。
このような弱点も含めて、まずは部屋の持っている雰囲気やコンセプトを把握し、それを踏まえて実践する事が大切です。成功すれば、周辺にないような部屋に仕上がるので、需要も見込めるようになります。
また、限られた予算内で効果を発揮する方法の一つとして、例えば四方ある壁紙のうち一面だけ、色や柄を交換する手があります。
上記に加えて、壁と床の直角に交差する部分、いわゆる「巾木」の部分を塗装して、上手くコーディネイトすれば、見違えるようにスタイリッシュに生まれ変わるのです。
更に、小物にこだわる事でも効果がよりアップします。
例えば、コンセントや電気のスイッチのプレート、戸棚の取手といった類ですが、これらは決して高価なものではないにも関わらず、印象を大きく変えてくれます。
実はこういった部分は、部屋全体で見ると小さくても、内見者が実際に触る機会が多い為、意外と目立つのです。
ですから、新品のオシャレなアイテムにしておけば、入居希望者に「オッ、この物件は他と違う！」と感じさせる事が可能です。
他にも、「照明」はポイントになります。廊下や玄関部分を、ライティングバーを利用したスポットライトに変更したり、部屋の片隅にスタンドタイプの間接照明をセットする。
いずれもホームセンターで、数千円で手に入るアイテムですが、ムーディーな空間を十分に演出してくれます。」
吉川オーナーも松田オーナーも、建築時、原状回復時と違いはありますが、物件に付加価値を与える工夫をする、それを大家さん自ら考えると言う事は一緒です
以上のように、成功の秘訣は細かい積み重ねにあります。これが全体の良いイメージへと繋がっていく訳です。
基本的に、内見に来られる方は、一般の人ですから、部屋の良し悪しは雰囲気でしか感じ取れません。だからこそ、小さな気配りを忘れないリフォームが大切なのです。
今回は、この辺で。
グローバルオーナーズ編集長の久保田です。
今回は、賃貸物件の付加価値について、お話しましょう。
昨今の厳しい経済環境の下、物件の供給過多により、
家賃の下落が激しくなっており、
賃貸物件の入居者を獲得するのが難しくなってきています。
人気を得る物件にするには、
入居初期費用を下げるか、
家賃を下げるか、
付加価値を持たせるか、
この３つしかありません。
今回は、物件の付加価値を上げるポイントについてお話したいと思います。
先日、編集部に、あるオーナー様から電話がありました。
ちょっとクレーム気味で、声が大きく早口でした。
「ほぼ同じ立地なのに、近くにある煉瓦の家（弊社グループの建築アパート商品）は満室なのに、うちのアパートは3室空室、どうしてか？」
という内容でした。
いろいろなポイントが重なり合った結果ですので、私も簡単には答えられませんでしたが、そのオーナー様のアパートについて聞いてみると、
大手ハウスメーカーに丸投げで建てたアパートでした。設備もごくごくシンプルです。まずそれだけで結果は見えます。
煉瓦の家シリーズは木造ですが、外壁に本物の煉瓦をはめ込んでいます。オーダーメイド設計ですので、企画段階から大家さんと一緒に考えていきます。最新設備を導入して、コストをかけても、周辺家賃の2割り増しで貸すことができ、完成まえに満室になってしまうくらいです。
本来、アパート経営というのは空間をレンタルする事業です。
高い家賃を払って住むのですから、入居者にとっては快適であるのが、最も重要となります。
デザイナーズ物件の中でも、最近流行のガレージ付きアパートなどは典型です。一階がバイクや車を置くガレージになっており、そこは通常、修理やメンテナンスが出来るピットスペースのようになっています。ここに、気の合う仲間を集めて、自慢の愛車をいじりながら趣味の時間が過ごせるわけです。
入居希望者が殺到するデザイナーズ賃貸物件を多数建てられている吉川オーナーも言われます。
「住む人にとって癒しのスペースである住空間を、いかに快適に演出するか？これこそが、今後のアパート経営に求められているのです。
ですから、新築でデザイナーズ物件を建てる場合は、どこまでのグレードにして、どんな入居者に住んでもらうのか？というのが最大のポイントになります。
とはいえ、アパート・マンション経営において、グレードの高い物件は、即コストアップに繋がってしまいます。
もちろん、ある程度は家賃を高く設定できるのですが、コストアップ分を上回る家賃を取れる建物は少ないと言えます。
そこで、プランを考える際には、支出を抑えるために、構造をどうするのか？について考えなければなりません。
一般的には、SRCの高層タイプが最も費用が高く、次にRC、鉄骨造、木造となりますから、初期コストを安くするには木造が最適と言えます。しかし、この場合は、上階からの音の問題をクリアする必要があります。一つ解決方法としては、物件をメゾネットタイプしてみる事です。」
なるほど、勉強になりますね。次に、大家さん自らできる格安プチリフォームで満室経営を続ける松田オーナーは言われます。
「原状回復時に、ほんの少し、付加価値を付けてみてください。
原状回復時にリフォームをする際は、まず該当する部屋のコンセプトを考える事が大切です。例えば、退去されたのが、１階の日当たりの悪い「冷たい印象の部屋」だったとします。通常、こういう部屋は人気が無くて、入居率も悪いケースが多いはずです。
しかし、その雰囲気を逆手に取り、むしろ活かす方向でリフォームを行なったら、どうなるでしょうか？
具体的には、コンクリート打ちっ放し系の壁紙への変更などに加え、大理石調のクッションフロアを採用する、といった感じです。そうすると不思議なもので、単に暗くて冷たいイメージだったのが、「クールでカッコいい」印象の部屋に生まれ変わります。
このような弱点も含めて、まずは部屋の持っている雰囲気やコンセプトを把握し、それを踏まえて実践する事が大切です。成功すれば、周辺にないような部屋に仕上がるので、需要も見込めるようになります。
また、限られた予算内で効果を発揮する方法の一つとして、例えば四方ある壁紙のうち一面だけ、色や柄を交換する手があります。
上記に加えて、壁と床の直角に交差する部分、いわゆる「巾木」の部分を塗装して、上手くコーディネイトすれば、見違えるようにスタイリッシュに生まれ変わるのです。
更に、小物にこだわる事でも効果がよりアップします。
例えば、コンセントや電気のスイッチのプレート、戸棚の取手といった類ですが、これらは決して高価なものではないにも関わらず、印象を大きく変えてくれます。
実はこういった部分は、部屋全体で見ると小さくても、内見者が実際に触る機会が多い為、意外と目立つのです。
ですから、新品のオシャレなアイテムにしておけば、入居希望者に「オッ、この物件は他と違う！」と感じさせる事が可能です。
他にも、「照明」はポイントになります。廊下や玄関部分を、ライティングバーを利用したスポットライトに変更したり、部屋の片隅にスタンドタイプの間接照明をセットする。
いずれもホームセンターで、数千円で手に入るアイテムですが、ムーディーな空間を十分に演出してくれます。」
吉川オーナーも松田オーナーも、建築時、原状回復時と違いはありますが、物件に付加価値を与える工夫をする、それを大家さん自ら考えると言う事は一緒です
以上のように、成功の秘訣は細かい積み重ねにあります。これが全体の良いイメージへと繋がっていく訳です。
基本的に、内見に来られる方は、一般の人ですから、部屋の良し悪しは雰囲気でしか感じ取れません。だからこそ、小さな気配りを忘れないリフォームが大切なのです。
今回は、この辺で。
2008年07月02日
第44回「新しい価値創造ができない人間、会社の将来は？」
1990年代、ハゲタカファンドと呼ばれる、外資の投資会社が、日本に舞い降りました。
ハゲタカファンドは、不良債権処理で公的資金の注入をされ、金融システム崩壊の危機に陥っている、当時の日本経済に近づくと、札束でほっぺたを引っぱたくように、日本長期信用銀行や、あおぞら銀行、東京相和銀行などを安値で買い漁ります。
数年後、日本経済が立ち直り始めると、買い漁った物件を再上場させ、莫大な利益を生ませ、更にその企業を転売することで、多額のキャピタルゲインを生み出み出そうと動き始めます。
最終的には数千億という巨額な利益を生み出す構図です。
日本では悪の代名詞のように言われる
ハゲタカファンドは、はたして悪でしょうか？
例えば、ここに、購入価格1000万円の、スポーツカーがあったとします。
乗り始めて10年が経ち、エンジンとミッションが壊れてしまいました。
修理の見積もりを取ったら、数百万円。
直しても、そんなに長くは乗れません。
かといって今のままでは売ることもできません。
持ち主は、仕方なく廃車にするべきか思案します。
そこに、アメリカ人がやってきて、壊れたままでいいから50万円で譲ってくれと言います。
持ち主は、ずいぶん安いな～と思いますが、廃車にするよりはいいかと思い、売ってしまいます。
修理のプロであるアメリカ人は、スポーツカーの壊れたポイントを瞬時に見抜き、わずか数時間で修理してしまいます。
修理どころか、100万円ほど再投資をして、外装を塗りなおし、シートを張替え、新車同様に直して、800万円で売却します。
利益は650万円。ある人にとっては、ゴミだったものが、ある人の手にかかると、新たな価値が出る。
ハゲタカファンドと呼ばれる人達も全く同じです。
新たな価値創造ができる人達です。
反面、ハゲタカファンドは、弱った企業を安値で買い叩き、買収すると、売れる事業は売り、リストラして経営効率を高め、確信犯的に企業を再生させると正論を発表しながら、密かに転売先を探します。
このへんは、評価が分かれる所ですが・・・。
しかしながら、買った時点で高く転売できるという保障はありません。ここではリスクを承知する、大胆さが必要です。
投資家の中には、ボロボロの不動産物件しか買わないという方がいます。
もちろん何でも良いというわけではありません。
ボロボロながら、少し手を加えれば、高く転売できるという、ボロボロ物件です。
そのポイントを瞬時に見抜くことができるわけです。
利益を生み出すポイントを見つけ、ちょこ
っと味付けできるか？
もしくは利益を生み出すタイミングを、予
測できるか？
新たな価値創造をできる人間と、できない人間の差とはそこにあります。
仕事でも不動産投資でも同じです。
地道にコツコツと努力をし、長時間労働をしても、
新たな価値創造をできない人間や会社は、
数千万円～数億円という給与を貰い、短時間で効率よく新しい価値を見つけだすハゲタカファンドに勝つ事はできません。
残念ですが、それが現実です。
あなたは、目の前の仕事で新しい価値を
創造できますか？
今回はこの辺で。
ではまた。
2008年06月05日
第43回「アパート投資ローンの現実」
皆さんこんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田です。
当コラムを、お読み頂きまして、誠にありがとうございます。
賃貸経営、不動産投資は上手くいってらっしゃいますか？
どんな事業でも、工夫改善の余地というものはあるはずです。
目からウロコのちょっとした工夫で、今までよりも利益が増えるとしたら、それを黙って見ている方はいないはずです。
しかし、そのために勉強をするという方は、ほとんどいらっしゃらないのが現実です。
格差の差とは、全てそこに集約されます。
勉強は学生だけのものではありません。
社会人になっても、事業を始めても、会社の社長になっても、勉強を続けなければ、どんどんと差をつけられてしまいます。
数学や英語の勉強ではありません。経済、金融、法律、政治、歴史、世の中の仕組みと、その裏側を知る必要があります。
あなたは、今月、何冊の本を読みました
か？
インターネットの情報は、取捨選択のされない、垂れ流しの情報です。
反面、本は、情報を分かりやすく、更に深く理解できるように加工された情報です。
本を読むことで得る知識は、潜在意識に埋め込まれます。
月刊グローバルオーナーズは、皆様に、目からウロコの情報を、潜在意識に到達するようにお伝えすることをモットーに造っています。
役に立たない情報は載っていないと断言いたします。
毎月、何十通ものおハガキを頂きます。
・空室が埋まりました！
・安くリフォームできました！
・節税のポイントが分かりました！
・掲載されていた商品を設置しました！
などなど、たくさんの感謝の言葉を頂いております。
文章を読むのは面倒な作業かもしれません。
しかし、格差の差がそこに集約されているとしたら、それでもあなたは読みませんか？
では、今回のお題に入りたいと思います。
「アパート投資ローンの現実」 です。
解説は、お馴染みの金森重樹さんです。金森さんは「通販大家さん」という投資家の会員組織を運営されています。
会員向けに、2007年一年間で、販売したアパート・マンション・ビルは、全部で160棟。
都市銀行の融資扱い高が、月間約20億円、年間約240億円に達しているという、個人投資家の神様的な方です。
ご本人は、不動産プチバブルが弾けて、ファンドが放出している叩き売りの、ホテルやビルを買い漁っていらっしゃいます（笑）
金森さんに不動産投資における、現在の融資事情について聞いてみました。以下、金森さん曰く、
不動産投資において、融資は非常に大切です。
購入したい物件があっても、大抵の場合（キャッシュで払う人以外）は、これが上手くいかなければ、どうにもなりません。
ところが、アパートやマンションのエンドユーザー向けローンは、昨年のALM（資産負債総合管理）システムの内容により、厳しい局面を迎えています。
不動産が一定以上、値上がりした為、更に貸し出せば危険との警告が出されてしまったのです。金融機関としては、物件価格が高騰し過ぎて、昔のバブルが再来しないように未然に火種を消しておきたいのでしょう。
その為に、融資を厳しくする事で物件の多い状態、つまり買い手市場を形成したい訳です。これなら競争にもなりにくいので、価格も下がりますから。
つまり、彼らが今、早急に実現したいと思っているのは、エンドユーザー向け物件の価格沈静化です。
米国経済の停滞などもあって、こういった状況は、しばらく続くと思われますから、年収1000万円以下の会社員の方は、融資付けが非常に難しいと思います。
しかも、家賃収入がメインの賃貸物件オーナーでも大差はありません。
金融機関は大家業を、必ずしも安定した収入源とは見ていないですから。
当然ながら、所有物件の担保価値が本当にあるのか？など、
厳しい審査を受けることになります。
逆に、給与所得が1000万円以上あれば、物件の担保価値や資産などは、思った程は問われません。
これが現実なのです。
本日のお話はこの辺で。
少しはお役に立てましたでしょうか？
では、また次回。
グローバルオーナーズ編集長の久保田です。
当コラムを、お読み頂きまして、誠にありがとうございます。
賃貸経営、不動産投資は上手くいってらっしゃいますか？
どんな事業でも、工夫改善の余地というものはあるはずです。
目からウロコのちょっとした工夫で、今までよりも利益が増えるとしたら、それを黙って見ている方はいないはずです。
しかし、そのために勉強をするという方は、ほとんどいらっしゃらないのが現実です。
格差の差とは、全てそこに集約されます。
勉強は学生だけのものではありません。
社会人になっても、事業を始めても、会社の社長になっても、勉強を続けなければ、どんどんと差をつけられてしまいます。
数学や英語の勉強ではありません。経済、金融、法律、政治、歴史、世の中の仕組みと、その裏側を知る必要があります。
あなたは、今月、何冊の本を読みました
か？
インターネットの情報は、取捨選択のされない、垂れ流しの情報です。
反面、本は、情報を分かりやすく、更に深く理解できるように加工された情報です。
本を読むことで得る知識は、潜在意識に埋め込まれます。
月刊グローバルオーナーズは、皆様に、目からウロコの情報を、潜在意識に到達するようにお伝えすることをモットーに造っています。
役に立たない情報は載っていないと断言いたします。
毎月、何十通ものおハガキを頂きます。
・空室が埋まりました！
・安くリフォームできました！
・節税のポイントが分かりました！
・掲載されていた商品を設置しました！
などなど、たくさんの感謝の言葉を頂いております。
文章を読むのは面倒な作業かもしれません。
しかし、格差の差がそこに集約されているとしたら、それでもあなたは読みませんか？
では、今回のお題に入りたいと思います。
「アパート投資ローンの現実」 です。
解説は、お馴染みの金森重樹さんです。金森さんは「通販大家さん」という投資家の会員組織を運営されています。
会員向けに、2007年一年間で、販売したアパート・マンション・ビルは、全部で160棟。
都市銀行の融資扱い高が、月間約20億円、年間約240億円に達しているという、個人投資家の神様的な方です。
ご本人は、不動産プチバブルが弾けて、ファンドが放出している叩き売りの、ホテルやビルを買い漁っていらっしゃいます（笑）
金森さんに不動産投資における、現在の融資事情について聞いてみました。以下、金森さん曰く、
不動産投資において、融資は非常に大切です。
購入したい物件があっても、大抵の場合（キャッシュで払う人以外）は、これが上手くいかなければ、どうにもなりません。
ところが、アパートやマンションのエンドユーザー向けローンは、昨年のALM（資産負債総合管理）システムの内容により、厳しい局面を迎えています。
不動産が一定以上、値上がりした為、更に貸し出せば危険との警告が出されてしまったのです。金融機関としては、物件価格が高騰し過ぎて、昔のバブルが再来しないように未然に火種を消しておきたいのでしょう。
その為に、融資を厳しくする事で物件の多い状態、つまり買い手市場を形成したい訳です。これなら競争にもなりにくいので、価格も下がりますから。
つまり、彼らが今、早急に実現したいと思っているのは、エンドユーザー向け物件の価格沈静化です。
米国経済の停滞などもあって、こういった状況は、しばらく続くと思われますから、年収1000万円以下の会社員の方は、融資付けが非常に難しいと思います。
しかも、家賃収入がメインの賃貸物件オーナーでも大差はありません。
金融機関は大家業を、必ずしも安定した収入源とは見ていないですから。
当然ながら、所有物件の担保価値が本当にあるのか？など、
厳しい審査を受けることになります。
逆に、給与所得が1000万円以上あれば、物件の担保価値や資産などは、思った程は問われません。
これが現実なのです。
本日のお話はこの辺で。
少しはお役に立てましたでしょうか？
では、また次回。
2008年05月10日
第42回「相続賃貸物件の利益の出し方教えます！」
みなさんこんにちは。
ご愛読頂き、誠にありがとうございます。
今回も、皆様のお役に立つ、ちょっとイイ話を、グローバルオーナーズの豪華執筆人のお話からお届けさせて頂きます。
賃貸アパートを相続したものの、空室はどうする？修繕はどうする？
「相続賃貸物件」の利益の出し方教えます！
と題しまして、相続した賃貸物件の活用法です。
相続物件では、サラリーマン大家さんや投資家さんは関係ないな、と思われるかもしれませんが、さにあらず！ 相続物件＝老朽化した物件です。
つまり築年数が経っている物件の再生法とも言えるわけです。築年数は経っているが、利回りがいいので、中古アパートを購入し、時期を見て転売しようと考えているならば、この再生法を是非読んでおいてください。
ポイントは４つです。
①売却？それとも再生？それを決める分岐点とは？
②経営難の相続物件を上手に立て直す方法とは？
③相続時における「売却」の必殺テクニックとは？
④問題物件、相続人同士の争い、これらをスムーズに解決して資産を受け継ぐ方法は？
どうですか？
あなたが賃貸経営をしているならば、興味が沸いてきませんか？
沸いてきたならば、冷めない内に次に進みましょう。
①売却？それとも再生？それを決める分
岐点とは？ 解説/曽根恵子
相続時に「収益の上がっていない賃貸物件」が資産に含まれている場合、一体どうすれば良いのか？
現実問題として、不動産オーナーの親を持つ多くの人が、売却か、引き継いで経営の建て直しを図るか、で迷われると思います。
実は、この時の判断ポイントとして、大きく分けて以下の5つが挙げられます。
①物件の立地条件
②相続人と家族の意思＆現状
③建物の状態
④リスケジュールの可否
⑤入居の状況
例えば、駅から近いなど立地が良いにも関わらず、単なる建物の老朽化により空室が増え収支も悪化、というのであれば、経営を引き継ぐほうが良いと思います。
理由はこのケースでは再生が十分に可能だからです。
問題となっているのは建物ですから。修繕を行なえば良いのです。
手持ちの資金が無い場合、金融機関から融資を受ければ問題ありませんし、ローン残債が残っていて厳しい状況ならば、リスケジュールを頼んでみるのも１つの方法でしょう。
逆に、売却したほうが良いと考えられるのは、立地の悪いケースとなります。
②経営難の相続物件を上手に立て直す
方法とは？ 解説/白岩貢
収支が悪化している賃貸物件を立て直す方法は、その原因により様々だと思います。
ただし、相続時のタイミングであれば、まずは金融機関にリスケジュールを頼んでみるのも手です。実は、これで黒字になるケースが結構あります。
なかでもバブル期に、収支計画をキチンと考えず、税金対策の為だけに始めた事業には効果的です。
例えば、現状で15年だったローンの返済期間を30年にすることができれば、単純計算で月々の支出を約半分近くに抑えられます。
ローンの残債はないものの、物件はかなり老朽化し、入居者は一人、家賃収入は微々たるものというケースならば、思い切って物件を建て直のも手です。
資金に関しては銀行から融資を受ければ問題ないでしょうし、リセットしたほうが、その後の収支計画を立てやすい事も事実です。
もし相続人が、普通の会社員でマイホームを所有していなければ、自宅併用のアパートにするのがおススメです。
自分が住む場所を新築で確保可能な上に、今まで支払っていた家賃出費が無くなり、代わりに毎月、定期収入が得られるのですから、一石二鳥どころではありません。
③相続時における「売却」の必殺テクニッ
クとは？ 解説/白岩貢
収支の悪い物件を、少しでも有利に売却する。これは一筋縄ではいきません。
特に物件の市場価値に対して、路線価の高い、地方に多く見られるような地域では、売るとマイナスになる場合も少なくありません。
ですから、単に売却するだけでなく、資産の組み換えなども視野に入れるべきでしょう。
例えば、地方で所有している広大な土地があるならば、それを都心部の人気エリアに組み替えるのです。
当然ながら、土地の面積は小さくなりますが、逆に利用範囲が広くなり、賃貸物件などを建設して高額な家賃収入を得ることも可能です。
更に、売却時の状況にも配慮が必要です。
①入居者付きで売るのか？
②立ち退きを実施し、解体後に更地で売却するのか？
いずれかを判断しなければなりません。
できれば、短期間でも良いので、とにかく一人でも多くの借主と契約を結ぶことが一番だと思います。
④問題物件、相続人同士の争い、これら
をスムーズに解決して資産を受け継ぐ方
法は？ 解説/白岩貢
相続というのは、争い事が必ず起こるものです。
この時ばかりは親も兄弟もありません。例え血縁関係があったとしても「人間の欲深さ」には勝てないのが現実なのです。
両親が健在のうちから、それこそ10年計画で、少しでも多くの財産を手に入れようとする人もいます。
実際に、相続問題が発生する以前は凄く仲の良かった兄弟が、口も聞かない関係になってしまった例も存在するのです。
物件が一つしかない場合はもちろん、複数棟を所有していても、各相続人が欲しいアパートやマンションを主張し合って話がつかないのです。
では、こんな状態に陥らない為にはどうしたら良いのでしょうか？
まず、初めに賃貸経営の法人を設立します。次にその会社の株式を各相続人に分配して、それぞれに配当金を渡すようにするのです。
これにより、相続人達は法人の経営を良くして、高い配当金をもらう為に一致団結。賃貸物件の運営に力を入れるようになります。しかも、会社の経費が使えるようになり、兄弟同士での活動範囲も広がるのです。
このシステムを「相続の証券化」と名づけています。
今回は、ここまでです。
ではまた。
ご愛読頂き、誠にありがとうございます。
今回も、皆様のお役に立つ、ちょっとイイ話を、グローバルオーナーズの豪華執筆人のお話からお届けさせて頂きます。
賃貸アパートを相続したものの、空室はどうする？修繕はどうする？
「相続賃貸物件」の利益の出し方教えます！
と題しまして、相続した賃貸物件の活用法です。
相続物件では、サラリーマン大家さんや投資家さんは関係ないな、と思われるかもしれませんが、さにあらず！ 相続物件＝老朽化した物件です。
つまり築年数が経っている物件の再生法とも言えるわけです。築年数は経っているが、利回りがいいので、中古アパートを購入し、時期を見て転売しようと考えているならば、この再生法を是非読んでおいてください。
ポイントは４つです。
①売却？それとも再生？それを決める分岐点とは？
②経営難の相続物件を上手に立て直す方法とは？
③相続時における「売却」の必殺テクニックとは？
④問題物件、相続人同士の争い、これらをスムーズに解決して資産を受け継ぐ方法は？
どうですか？
あなたが賃貸経営をしているならば、興味が沸いてきませんか？
沸いてきたならば、冷めない内に次に進みましょう。
①売却？それとも再生？それを決める分
岐点とは？ 解説/曽根恵子
相続時に「収益の上がっていない賃貸物件」が資産に含まれている場合、一体どうすれば良いのか？
現実問題として、不動産オーナーの親を持つ多くの人が、売却か、引き継いで経営の建て直しを図るか、で迷われると思います。
実は、この時の判断ポイントとして、大きく分けて以下の5つが挙げられます。
①物件の立地条件
②相続人と家族の意思＆現状
③建物の状態
④リスケジュールの可否
⑤入居の状況
例えば、駅から近いなど立地が良いにも関わらず、単なる建物の老朽化により空室が増え収支も悪化、というのであれば、経営を引き継ぐほうが良いと思います。
理由はこのケースでは再生が十分に可能だからです。
問題となっているのは建物ですから。修繕を行なえば良いのです。
手持ちの資金が無い場合、金融機関から融資を受ければ問題ありませんし、ローン残債が残っていて厳しい状況ならば、リスケジュールを頼んでみるのも１つの方法でしょう。
逆に、売却したほうが良いと考えられるのは、立地の悪いケースとなります。
②経営難の相続物件を上手に立て直す
方法とは？ 解説/白岩貢
収支が悪化している賃貸物件を立て直す方法は、その原因により様々だと思います。
ただし、相続時のタイミングであれば、まずは金融機関にリスケジュールを頼んでみるのも手です。実は、これで黒字になるケースが結構あります。
なかでもバブル期に、収支計画をキチンと考えず、税金対策の為だけに始めた事業には効果的です。
例えば、現状で15年だったローンの返済期間を30年にすることができれば、単純計算で月々の支出を約半分近くに抑えられます。
ローンの残債はないものの、物件はかなり老朽化し、入居者は一人、家賃収入は微々たるものというケースならば、思い切って物件を建て直のも手です。
資金に関しては銀行から融資を受ければ問題ないでしょうし、リセットしたほうが、その後の収支計画を立てやすい事も事実です。
もし相続人が、普通の会社員でマイホームを所有していなければ、自宅併用のアパートにするのがおススメです。
自分が住む場所を新築で確保可能な上に、今まで支払っていた家賃出費が無くなり、代わりに毎月、定期収入が得られるのですから、一石二鳥どころではありません。
③相続時における「売却」の必殺テクニッ
クとは？ 解説/白岩貢
収支の悪い物件を、少しでも有利に売却する。これは一筋縄ではいきません。
特に物件の市場価値に対して、路線価の高い、地方に多く見られるような地域では、売るとマイナスになる場合も少なくありません。
ですから、単に売却するだけでなく、資産の組み換えなども視野に入れるべきでしょう。
例えば、地方で所有している広大な土地があるならば、それを都心部の人気エリアに組み替えるのです。
当然ながら、土地の面積は小さくなりますが、逆に利用範囲が広くなり、賃貸物件などを建設して高額な家賃収入を得ることも可能です。
更に、売却時の状況にも配慮が必要です。
①入居者付きで売るのか？
②立ち退きを実施し、解体後に更地で売却するのか？
いずれかを判断しなければなりません。
できれば、短期間でも良いので、とにかく一人でも多くの借主と契約を結ぶことが一番だと思います。
④問題物件、相続人同士の争い、これら
をスムーズに解決して資産を受け継ぐ方
法は？ 解説/白岩貢
相続というのは、争い事が必ず起こるものです。
この時ばかりは親も兄弟もありません。例え血縁関係があったとしても「人間の欲深さ」には勝てないのが現実なのです。
両親が健在のうちから、それこそ10年計画で、少しでも多くの財産を手に入れようとする人もいます。
実際に、相続問題が発生する以前は凄く仲の良かった兄弟が、口も聞かない関係になってしまった例も存在するのです。
物件が一つしかない場合はもちろん、複数棟を所有していても、各相続人が欲しいアパートやマンションを主張し合って話がつかないのです。
では、こんな状態に陥らない為にはどうしたら良いのでしょうか？
まず、初めに賃貸経営の法人を設立します。次にその会社の株式を各相続人に分配して、それぞれに配当金を渡すようにするのです。
これにより、相続人達は法人の経営を良くして、高い配当金をもらう為に一致団結。賃貸物件の運営に力を入れるようになります。しかも、会社の経費が使えるようになり、兄弟同士での活動範囲も広がるのです。
このシステムを「相続の証券化」と名づけています。
今回は、ここまでです。
ではまた。
2008年04月02日
第41回「空室を出さないために 絶対やっておきたいリノベーション」
こんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
今回は、効果的な修繕、リノベーションについてお話いたします。月刊グローバルオーナーズより、好評だった記事を幾つかピックアップしました。
●パート１「築5年から10年以内で実践し
たいリノベーション」解説/白岩貢
これぐらいの築年数の物件では、修繕もやはり細かい部分が中心となります。
例えば内装では、壁クロスや各パネル類などの汚れ落とし、張り替え、傷の修理、更にフローリングの修理などになると思います。
これらは、日曜大工レベルで修繕できる場合もあり、大家さん自らが、ホームセンターなどで補修材キットを買って実践すれば、数千円で済んでしまう場合もあります。
いかに費用を安価に済ますかがポイントとなりますので、ハウスボックス社の補修材キットなどは、ホームセンターなどで購入可能ですので、試してみてはいかがでしょうか？
次に外観で意外と壊れやすいのが雨どいです。割れたり、落ち葉などのゴミが詰まるなどがありますので、チェックしてみましょう。
外壁などが少しくたびれてきたなと感じたら、塗り替えるのも手です。その時のポイントはウレタン系の塗料ではなく、シリコン系を使用すると良いです。
耐用年数が長いですし、水にも強いですから、長期的に見てコストを抑えられます。
たとえ小さな箇所でも、傷が浅いうちにマメに直せば、後々の寿命が大きく伸びます。
●パート２「築10年から15年以内で実践
したいリノベーション」
解説/小櫻友康
これぐらいの築年数が経過すると、いろいろ気になる部分が出てきます。
まず、外装ではサッシなどの部分が真っ黒に汚れてくるんですね。理由は水が雫になって落ちてくるからです。これを、最近流行っている「光触媒加工」を施した窓ガラスにすれば、親水効果が高く、均一に水が流れていくため、汚れにくい状況を作ることができます。
交換するのでは、予算が掛かりすぎるというのであれば、光触媒コーティングを行うという方法もあります。これは外壁についても同様の加工を施すことができますので、将来的な物件の耐久力を考えると、早めに施工しておくことも良いかと思います。
TOTOより発売されていますので、検討してみてはいかがでしょうか。
他の部分では、外壁のクラック（ヒビ）、サイディングの色落ち、クロスの張替え、洗面化粧台やユニットバスの交換、後付け可能な室内ドアなども、チェックするポイントです。
築10年～15年の物件というのは、人間に例えると中年期ですので、目に見えて衰えていなくとも、実際の中身は確実に老朽化が進んでいます。状況をしっかりと把握することが必要です。
●パート３「築15年から20年以上経過し
た時に実践したいリノベーション」
解説/久野新一
これぐらいの築年数が経つと、大規模な修繕も検討しなければなりません。
その場合、しっかりとしたメーカーを選ぶというこが大切です。安いからという理由だけで設置して、すぐに壊れてしまい「安物買いの銭失い」なんていう事にならないようにしましょう。
また、外壁塗装などの場合、一旦足場を組んで修繕するなら、屋根にも手を入れてしまうとか、足場を作ることで出来る事を、いっぺんに行ってしまう事でコストを削減することも大切です。
また、外壁のサイディングに10年保証がついているからといっても、その周辺の樹脂パーツは劣化が早いですので、注意が必要です。
大規模な修繕は費用もかかるので、伸ばし伸ばしにしていると、壊れてしまい、直す費用が高くつくという事が多いです。壊れそうだから、というレベルで修繕するのが、最終的に賢い方法です。
●パート４「築15年前後のアパートを中古
で手に入れた時に、有効な低金利ローン
を利用したリノベーションとは？」
解説/水澤健一
景気の動向が混迷している現在、不動産物件の市場にも先行き不透明感が漂い、金融機関の融資条件も、ますます厳しくなっているのが現状です。
このような時世の中で、サラリーマン投資家に人気なのが、築15年前後、３０００万円前後の投資アパートです。
もちろん、建物自体は古めなので、老朽化している部分も多いのですが、上手くリノベーションすれば、安定した利回りを実現することもできます。
多くの方は、物件を購入した直後は資金にゆとりがないはずです。リノベーション代に大金を出すのは難しいはずです。
そんな時に、ぜひ活用して頂きたいのが、修繕目的の融資です。国民生活金融公庫など、一度金融機関に打診してみてはいかがでしょうか？
例えば、300万円を借りたとしても、15年で返済すれば、月々の支払いは僅か2万円弱です。300万円あれば、相当大掛かりなリノベーションが可能ですから、当面は出費を見込む必要も無いでしょう。
もちろん、魅力的な物件になることで、入居者の獲得もしやすくなり、空室の心配も減ります。
いかかでしたでしょうか？
少しはお役に立てましたでしょうか？
ではまた次回。
2008年03月05日
第40回「専業主婦が編み出した！年収1億円の賃貸経営法」
みなさんこんにちは。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
今月も、賃貸経営のとっておきのノウハウを、
グローバルオーナーズよりお届けさせて頂きます。
今月号の巻頭特集は、ちょっと強いタイトルです。
専業主婦が編み出した
「年収1億円の賃貸経営法！」
そんなの本当？と思われる方もいると思います。
ご心配要りません、間違いなく本当です。
昨年末の賃貸住宅フェアで初めてセミナーをされていた、
鈴木ゆり子さんを拝見しました。
その内容は、目からウロコの連続、連続、連続でした。
月5万円の内職生活をされていた専業主婦の「鈴木ゆり子」さんが、
20棟以上200戸の不動産を取得し、年収1億円まで上りつめられた理由は、なんだったのでしょうか？
鈴木さんは1999年に、仕事を探しにハローワークに行きました。
鈴木さんの学歴は、中卒です。ご本人はこの事を隠そうともしません。
この学歴では中々、良い仕事にはめぐり合えません。
悩んでいると、週末の新聞に、クリーニングスタッフ募集のチラシが入っており、学歴不問・研修制度有りの言葉に引かれ応募、採用されます。
これが、鈴木さんの人生をかえる転機となります。
ハウスクリーニングのプロになった鈴木さんは、アパートのリフォームにその才を発揮し始めます。その流れから、鈴木さんは、僅かな資金でボロボロの賃貸アパートを購入します。
これが第2の転機になります。
ここから、鈴木さんの目からウロコの賃貸アパート経営が始まるのです。鈴木さんの言葉を紹介しましょう。
「私は、この9年間でアパートと戸建て、合わせて20棟200戸以上の
不動産を取得しました。資産の総額は5億円、現在の年収は1億円近くになっています。
だからといって、特別な事をしてきたわけではありません。
自分が土地勘のある場所で、気に入った物件を購入してきたに過ぎないのです。
ただし、物件を取得する際に、掃除とリノベーションで、どれくらい価値を上げられるか？
という視点だけは常に持っています。
誰もが良い不動産を、安く購入したいと思っていますが、
現実はそんなに甘くありません。
ですから、私の場合は「多くの人が買わない方がいい・・・」
というような物件であっても、100人のうち一人でも魅力を感じて貰えるようであれば、購入対象にしています。
例えば、賃貸価格にメリットを感じる方ならば、築30年で痛みがあって、日当たりが悪くてもいい、というケースもありますから。
こういう人は意外と長く住んでくれるものです。
以前は、競売にも価格の安い掘り出し物が数多く存在しました。
なかでも、競争入札にならない「特別競売物件」、いわゆる競争流れには今でも注目しています。これらは、安く購入できますし、先着順なのでストレスもありません。
もう一つ「再建築不可物件」も狙い目でしょう。
通常の30～50％安く流通しています。
コストを抑えた、高利回り投資を行うにはうってつけだと思います。」
ここから先は、是非、本誌をご覧ください。
まだまだ、とっておきの裏話が待っています。
ではまた。
グローバルオーナーズ編集長の久保田でございます。
今月も、賃貸経営のとっておきのノウハウを、
グローバルオーナーズよりお届けさせて頂きます。
今月号の巻頭特集は、ちょっと強いタイトルです。
専業主婦が編み出した
「年収1億円の賃貸経営法！」
そんなの本当？と思われる方もいると思います。
ご心配要りません、間違いなく本当です。
昨年末の賃貸住宅フェアで初めてセミナーをされていた、
鈴木ゆり子さんを拝見しました。
その内容は、目からウロコの連続、連続、連続でした。
月5万円の内職生活をされていた専業主婦の「鈴木ゆり子」さんが、
20棟以上200戸の不動産を取得し、年収1億円まで上りつめられた理由は、なんだったのでしょうか？
鈴木さんは1999年に、仕事を探しにハローワークに行きました。
鈴木さんの学歴は、中卒です。ご本人はこの事を隠そうともしません。
この学歴では中々、良い仕事にはめぐり合えません。
悩んでいると、週末の新聞に、クリーニングスタッフ募集のチラシが入っており、学歴不問・研修制度有りの言葉に引かれ応募、採用されます。
これが、鈴木さんの人生をかえる転機となります。
ハウスクリーニングのプロになった鈴木さんは、アパートのリフォームにその才を発揮し始めます。その流れから、鈴木さんは、僅かな資金でボロボロの賃貸アパートを購入します。
これが第2の転機になります。
ここから、鈴木さんの目からウロコの賃貸アパート経営が始まるのです。鈴木さんの言葉を紹介しましょう。
「私は、この9年間でアパートと戸建て、合わせて20棟200戸以上の
不動産を取得しました。資産の総額は5億円、現在の年収は1億円近くになっています。
だからといって、特別な事をしてきたわけではありません。
自分が土地勘のある場所で、気に入った物件を購入してきたに過ぎないのです。
ただし、物件を取得する際に、掃除とリノベーションで、どれくらい価値を上げられるか？
という視点だけは常に持っています。
誰もが良い不動産を、安く購入したいと思っていますが、
現実はそんなに甘くありません。
ですから、私の場合は「多くの人が買わない方がいい・・・」
というような物件であっても、100人のうち一人でも魅力を感じて貰えるようであれば、購入対象にしています。
例えば、賃貸価格にメリットを感じる方ならば、築30年で痛みがあって、日当たりが悪くてもいい、というケースもありますから。
こういう人は意外と長く住んでくれるものです。
以前は、競売にも価格の安い掘り出し物が数多く存在しました。
なかでも、競争入札にならない「特別競売物件」、いわゆる競争流れには今でも注目しています。これらは、安く購入できますし、先着順なのでストレスもありません。
もう一つ「再建築不可物件」も狙い目でしょう。
通常の30～50％安く流通しています。
コストを抑えた、高利回り投資を行うにはうってつけだと思います。」
ここから先は、是非、本誌をご覧ください。
まだまだ、とっておきの裏話が待っています。
ではまた。
2008年02月20日
第39回「老後に安定した生活を送る自信はありますか？」
人間は、自分だけは何とかなると思っている、楽観的な動物です。
温暖化で世界に異常気象が巻き起ころうが、
政治腐敗、官僚腐敗で税金が無駄にタレ流されていようが、
食べ物が無く餓死していく子供がいる国があろうが、
あなたは、自分には関係無いと思っていませんか？
これらの例えは、ちょっと大袈裟過ぎるかもしれませんが、大多数の人は、自分に直接、被害が降りかかってくる寸前まで、その危機に無頓着です。
しかし、被害が降りかかってくる寸前では、もう回避できないことも事実です。
少し身近な問題を例にとってみましょう。
少子高齢化で国の年金システムが破綻するかもしれない、そう思っている方は多いと思います。しかし、本当に破綻すると考え、既に手を打っている方は、１％いるかいないかでしょう。
いざとなれば、国は何とかしてくれるはず。まだまだ先の事だから気にしてもはじまらない。これから頑張って貯金をしよう。起業して社長になるぞ。宝クジを買います（笑）
こんな感じではないでしょうか？
サラリーマンのあなたが、25年間、厚生年金に加入して、65歳から幾ら支給されるか、ご存知ですか？
多分、それすら知らない、調べない人が多いのではないでしょうか？
夫婦二人で約21万円です。
国民年金の場合は、夫婦二人で約13万円。
この金額は、国の予測が完璧だった場合の金額です。
出生率が低下している現在、この数字を維持するためには、多額の税金で補填するしかありません。しかし、現在の国の借金は約７５０兆円。財政が逼迫している地方財政は、この数字に含まれていません。そんな状況で、国は何とかしてくれるものでしょうか？
もし、
●65歳時点でローンの終了した持ち家が無かった場合、
●貯蓄が数百万円以下の場合、
●大きな病気をしている場合、
あなたは生きながらにして、厳しい現実に直面します。
格差社会は、物事を深く考えないタイプの人間を、とことん貧乏にしていく社会です。
その反面、人に流されず、自分の考えと目標をしっかりと持って生きている人間は、飛躍的に豊かな生活が送れる社会でもあります。
世の中はお金だけじゃないよ！そう言われる方も多いと思います。
●貧乏だって、家族が仲良ければいいじゃないか！
●一戸建てなんて要らない、
●いい車なんて要らない、
●海外旅行なんて行けなくてもいい、
●遊べなくたって死ぬわけじゃないから・・・。
幸せの定義は、人ぞれぞれの価値観で違いますから、一見真理のように思えます。
しかし、もしあなたが病気になり、その病が癌だったらどうでしょう。お金が無い場合、治療の選択肢は限られます。
●あなたの子供が重い病気にかかったら？
●もしあなたがリストラをされてしまったら？
●もしあなたの会社が倒産してしまったら？
それでも、お金が無くても幸せと言い切れるでしょうか？
あなたが今の生活を変えずに、将来の安定を勝ち取ろうと思えば、何をするべきか？
貯蓄？株？投資信託？外貨預金？国債？FX？起業？
私は断言します、不動産投資をしなさいと。
不動産オーナーになり、アパート・マンション経営を始めたからといって、大金持ちになれたり、セレブリティな生活を送れるというわけではありません。
しかし、60歳を過ぎてから死ぬまで、お孫さんに素敵なプレゼントを贈り続けられるでしょうし、毎年、家族揃ってビジネスクラスで海外旅行に行けるでしょう、大きな病気にかかっても、最高の病院で個室治療を受けられますし、40歳を過ぎた子供達に喜ばれる遺産を残すことができます。
では何故、不動産投資なのか？
競争力のあるしっかりとした物件さえ購入すれば、あなたが死ぬまで永続的にお金を生み出し続けます。また、不動産は、購入する際に値切れます。とにかく叩いて叩いて安く購入する価格交渉ができます。土地の価値は下がることはあっても無くなることはありません。あなたの工夫改善次第で、幾らでも良質な賃貸物件にすることができます。
私がお勧めする不動産投資は、安く買って、高く転売することを目的とする不動産投資ではありません。
転売で利益を出し続ける為には、かなりの目利き、相場観、情報ネットワークが必要なので、素人の個人が手に負える投資ではありません。株と同じようにリスクが高くなります。
私が実践し、かつ皆さんにオススメする不動産投資は、競争力の高い、しっかりとした賃貸物件を購入もしくは新築し、固定金利でローンの支払い金額を確定させ、家賃の下落率、空室率予想、不動産取得税、固定資産税、大規模修繕積み立て費、建物償却計上費用などを勘案し、毎月入ってくる利益を算出します。
賃貸アパート・マンション経営は企業経営と同じように、
●売上げを上げる＝家賃、
●コストを下げる＝修繕、
●販管費を下げる＝管理費＆広告費
という事が大切になってきますので、経営感覚は必要です。会社組織にして、修繕費や社用車を減価償却するなど、工夫はいくらでもできます。
ここで注意するポイントがあります。
決して、一人で不動産投資を始めては
いけません。
まず、ありったけの不動産投資本を読んでから、成功している専業大家さんのセミナーに参加し、自分なりの大家ネットワークを築いてください。借入れから新築、修繕、管理会社、客付けに至るまで、先人達の成功例は目からウロコであること間違いありません。私もこの大家ネットワークの先人達に、購入しようとした物件に対し、何度ダメ出しをくらったことか・・・。
不動産会社の営業担当者の場合は、実際に個人で賃貸物件を所有した経験があるのかどうか聞いてみてください。自分で不動産投資をしたことの無い人間に、現実の問題点は見えてきません。会社の利益の為に、机上の空論で、口八丁手八丁の営業マンを信じてはいけません。
もしあなたが、必死に勉強してここまで来たのならば、後は、条件に合う物件を探し、価格交渉を行い、銀行の借り入れ金利を下げさせ、融資を実行してもらうだけです。
ものすごく大変な作業に思うかもしれませんが、実際にはたいした作業ではありません。順番に行っていけば結構あっけなく終わります。
私は、何百人という専業大家さんにお会いしてきました。ほぼ9割の方、年齢的に早い方は40代後半に、サラリーマンを卒業されています。後は、家族と共に、悠々自適に過ごされています。
昼間、いつ電話をしても、たいてい自宅にいらっしゃいます（笑）
65歳でローンの支払いを終えようと思えば、25年ローンのスタートは40歳です。30年ローンであれば35歳。何千万円もの頭金を用意できないのであれば、不動産投資の分岐点は40歳なんです。つまり30代で始めなければ、もう間に合わないということです。
さて、あなたは今、何歳ですか？
将来に不安はありませんか？
不動産投資を始めたいのならば、グローバルオーナーズを隅から隅まで読んでください。
成功する賃貸アパート・マンション経営のヒントが、必ず見つかります。
ではまた。
